[선종필의 상가투자 전략] ‘수수료 매장’ 임대차보호법 적용

환산보증금 계산 때 월세 포함
법원에 따라 판단 달라 주의를

상가임대차 계약은 보통 보증금 얼마, 월세 얼마 하는 확정 임대료 방식의 임대차 계약이 주를 이루지만 이례적으로 월세를 월매출의 일정 비율로 정하는 수수료 비율 조건도 있다. 또 이렇게 수수료 비율 조건으로 계약을 한다면 월 매출액이 들쭉날쭉해 월세를 확정지을 수 없는 불편함이 생겨난다. 그렇다면 이런 경우 환산보증금(보증금+월세×100)에 따른 상가임대차보호법상의 기준 적용을 위해 월세는 감안하지 않고 보증금만으로 기준을 따지는 것일까, 아니면 보증금과 월세 금액의 평균을 계산해 합산한 금액을 환산보증금의 기준으로 삼는 것일까.

이와 관련해 현재까지 법원의 판례도 크게 둘로 갈리고 있어서 임대인과 임차인 모두의 주의가 필요하다. 예를 들어 인천지방법원 부천지원은 2011년 경기 김포의 한 상가 계약과 관련해 수수료도 차임과 유사한 것으로 보고 월 평균 수수료를 계산한 다음, 이 액수에 100을 곱해 보증금과 합산하는 방식을 택했다.

재판부는 “피고가 매장을 점유·사용하는 대신 보증금과 월 수수료(매월 물품판매대금의 16%)를 지급하기로 했는데, 피고가 지급한 보증금은 임차보증금과 실질적으로 동일하고, 피고가 정기적으로 지급한 월 수수료 역시 일반적인 임대차에서의 월 차임과 동일한 성질을 갖는다”고 판단했다.

이어 재판부는 “피고가 원고에게 지급한 월 수수료가 월 차임이기 때문에 이 사건 매장의 보증금액이 약 4억1500만원 내지 5억1500만원에 달하므로(보증금 1500만원+월 차임(수수료) 400만∼500만원×100) 해당 계약은 상가건물임대차보호법의 적용 범위(김포시의 경우 보증금 1억8000만원 이내)에서 벗어난다”고 판시했다.

반면 두 번째 사례인 서울중앙지방법원의 2012년 안양시의 한 상가에 대한 선고에서는 변동하는 매출액에 따라 임대차보호법 적용 여부가 달라지게 돼 법률 관계가 불안정해진다는 점을 이유로 수수료 액수를 제외한 보증금만으로 환산보증금을 산정했다.

이 사건 판결문은 “원고는 이 사건 임대차의 상가건물임대차보호법 적용 여부의 기준이 되는 보증금을 환산하면 4억566만9600원(보증금 1000만원+월 평균 임대료 395만6696원×100)이라 과밀억제권역인 안양시의 기준 보증금 2억5000만원을 초과한다고 주장하지만, 피고가 월임대료 명목으로 매출액의 24%를 원고에게 지급하는 게 유동적이어서 그 평균 금액을 월 차임으로 보고 보증금액을 환산할 수 없다”고 밝혔다.

정부가 재개발·재건축 상가와 수수료비율 조건 계약이 많은 백화점 입점 상가는 권리금 보호 대상에서도 제외했다. 권리금뿐만 아니라 상가임대차보호법의 보호 대상이 되는지 안 되는지조차 법원에 따라 판단이 다른 상황이다. 대형 점포에 입점한 수수료 매장 상가 외에도 서울 강남고속버스터미널 지하 상가처럼 국가와 지방자치단체가 운영하는 상가도 이런 경우가 많기 때문에 주의가 필요하다.