[선종필의 상가투자 전략] 대마 지역론 vs 상품분석론

위례·마곡 등에 여전히 투자금 몰려
상권 입지분석 먼저 해야 낭패 안 봐

상가임대차보호법의 국회 통과가 지연되면서 시장의 불확실성으로 인한 거래 유보 분위기가 커지는 가운데 2015년을 맞이했다. 강화된 상가임대차보호법안에 따라 이미 많은 권리금이 형성돼 부담이 있는 기존 상가보다는 신규 공급되는 상가에서 권리금을 피하려는 투자자의 모습도 형성되고 있다. 경제적으로도 올해 상가 투자 환경이 급격한 내수 회복에 대한 기대가 어려워 전반적으로 좋지 않아 보인다.

하지만 늘 투자가 주어진 환경에서의 가장 바람직한 선택을 하는 방식이고 보면, 내수 부진의 환경 속에서도 매년 40만명을 넘는 베이비부머의 은퇴가 지속하고 있고, 또 이로 인한 투자 필요 세대가 증가하고 있다는 점은 주목할 만한 요소다. 즉 초저금리시대에 이자에 의존하는 기존 노후설계 방식의 재구성이 필요해졌으며, 경기부진 등으로 인한 주식형 펀드의 몰락과 채권형 펀드의 강세와 같은 금융시장의 변화 등도 안정적인 흐름 속에서 비교적 기대수익이 창출되는 시장을 찾는 욕구를 키운다는 뜻이다.

베이비부머 중 자본형 은퇴자의 임대 사업을 위한 투자가 지난 3년여간 도시형생활주택과 오피스텔 등과 같은 상품에 집중되면서 공급과잉을 불렀다. 또 이로 인한 전통적인 상가 투자로의 회귀 움직임도 커졌다. 아울러 기존상가 공급시장의 장기적 전망은 과거 판교에서의 현상을 반복 답습할 것으로 예상된다.

판교의 상가시장은 2008년 공급러시 이후 시간이 충분히 지났음에도 알파돔 사업의 부진 등과 맞물려 시세가 반 토막 난 경우가 속출했다. 그런데 투자자의 관점은 아직 대규모 개발 호재 중심의 소위 지역론 투자방식을 벗어나지 못하다 보니 현재도 위례, 마곡, 세종, 동탄2, 미사지구등과 같은 지역의 투자에 자금이 쏠리고 있다.

이런 현상은 향후에 상가의 공급 가격이 상권의 내재 가치보다 높게 형성되어 판교처럼 거품붕괴현상을 부를 수 있다. 따라서 지역론보다는 개별적인 상품의 조건론이나 내재 상권가치에 충실한 입지분석과 함께 임차인 정보 등 개별적 상품분석에 근거해 투자하는 효율적인 투자자세가 필요하다.

대체로 위례, 마곡 등의 대마지역의 경우 5000세대 배후에 8개, 7000세대 배후에 14개, 1만여세대 배후에 20여개가 넘는 상업용 필지가 공급되는 추세를 보이고 있다. 이렇게 많은 상가가 공급되다 보면 일정한 상권이 형성되는 장점도 있지만 한정된 배후 수요를 나누어 가지게 되어 업종 중복의 고통에 시달린다.

반면에 광명역세권 택지개발지구의 H상가를 보면 입주가 완료된 신규 4000여세대 아파트와 기존 8000여세대 빌라와 아파트가 있지만 신규아파트 단지에 종합근린상가인 H상가 하나밖에 없다. 특히 이 지역 배후세대의 인구밀도는 타 택지개발지구보다 높고, 학급당 정원 등도 초과지역일 만큼 유아동이 많다. 소아과, 치과, 영어, 과학 학원 등 관련 업종은 선임대가 완료돼 8%가 넘는 수익이 난다. 이 지역을 보면 대마론에만 편중하는 투자관심이 흙속의 진주를 찾아내지 못하는 우를 범하는 것 같다는 생각이 든다. 대마지역론을 맹신해 혹독한 고생을 하는 투자자를 상담하다 보면 대마론보다는 상품론에 입각한 투자의 중요성을 강조하게 된다.