[되돌아본 2015] 대한민국 부동산 10대 키워드

완화 많던 작년 대책에 비해 정책 이슈 미흡…서민, 중산층 주거안정 방안 중 기업형 임대주택만 부각
7월 가계부채 대응 방안 발표 후 매수자 심리 위축…새해 상반기 총선, 대출규제 본격 시행 등이 변수

올해는 어떤 부동산 관련 대책들이 나왔을까. 돌이켜보면 딱히 기억나는 대책이 없는 뜨뜻미지근했던 한 해였다. 반면 작년은 규제 완화의 해였다. 특히 하반기 들어서면서 ‘7.24대책’, ‘9.1대책’ 등 2가지 굵직한 부동산 대책과 함께 오는 29일에는 주택법 개정, 재건축초과이익환수 3년 유예, 도정법 개정 등 일명 ‘부동산 3법’이 통과되면서 정점을 찍었다. 2015년 부동산 정책 주요 이슈에 대해 정리해본다.

◆서민과 중산층을 위한 정책이었다?

올해 국토교통부나 정부의 부동산 관련 정책에서 자주 언급됐던 단어가 서민, 중산층 이라고 해도 과언이 아니다. 지난해와 올해 주요 정책을 살펴보면 다음과 같다.

올해 주요 정책 내용을 보면 ▲1월 ‘중산층 주거혁신 방안’ ▲4월 ‘서민 주거비 부담완화 방안’ ▲5월 ‘서민중산층 주거안정 핵심과제 지속 추진을 위한 2015년 주택종합계획’ ▲9월 ‘서민, 중산층 주거안정 강화 방안’ 등이 이어졌다. 주로 임차보증금 지원, 대출지원, 공공임대주택공급, 취약층 주거지원 등의 지원이 골자를 이룬다.

지난해 ‘초이노믹스’가 규제완화를 통한 매매시장 활성화에 집중이 됐었다면 올해는 전월세 시장 안정화에 집중됐다. 물론 이 같은 변화는 어느 정도 예견된 부분이라 볼 수 있다. 매매시장이 활성화를 통해 기존 임차인들의 매수전환이 늘면서 전월세 물건 수급에 다소 숨통이 트이면서 전세시장이 조금은 안정화될 것으로 봤지만 2014년 하반기 이후로 전셋값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않았다.

2015년 전셋값 상승률은 작년과 비교해 1~3월을 제외하고 평균 상승률이 매달 높게 나타났다. 매매시장은 2015년은 2014년에 비해 평균 상승률이 비교적 높게 분포하고 있다. 어느 정도 매수전환도 뒷받침 됐고 일부는 갭투자(매매가와 전셋값과 차이가 적은 아파트를 소액으로 매입) 등이 증가했기 때문이다. 하지만 전세 세입자들은 여전히 임대시장에 눌러 앉아 전셋값은 계속 올랐다.

분양시장은 호황을 맞았다. 개편된 청약제도가 3월부터 본격 시행되면서 청약수가 눈에 띄게 늘면서 분양시장은 열기가 뜨거웠다. 지난해와 비교해 상반기 1순위 청약자는 129만9000여 명으로 지난해 같은 기간보다 3.7배가 증가했다. 과거 청약 2순위가 1순위로 통합되고 수도권 1순위 자격이 1년으로 단축되면서 청약자가 크게 늘었다.

이외에도 기업형 임대주택인 뉴스테이는 호조를 보였다. 인천 뉴스테이를 시작으로 수원 뉴스테이로 이어지면서 높은 청약률과 순조로운 계약으로 인해 건설사들의 사업 참여가 크게 늘었다. 이에 정부는 새해부터 뉴스테이 공급을 더욱 늘리는 등 뉴스테이 사업을 확대하고 있다.

◆가계부채 종합 대책으로 '삐걱'

뜨뜻미지근했던 2015년 부동산 정책은 7월 발표한 ‘가계부채 종합 대책’으로 갈지자 행보를 걷는다. ‘7.22 가계부채 종합대책’은 커져가는 가계대출을 제한하기 위해 대출을 갚을 수 있는 범위 내에서 받게 하고, 처음부터 나눠 갚을 수 있도록 분할상환을 장려한다는 것이다. 더불어 대출심사를 까다롭게 하기 때문에 무분별한 대출을 방지할 수 있을 것이라는 긍정적인 효과도 예상된다.

하지만 목돈마련이 어려운 소비자들 입장에서 대출 심사가 까다로워지고 원금 상환 부담이 초반부터 커지게 되면 주택 매수심리는 더욱 위축될 것이라는 게 업계 다수의 전문가들의 지적이다.

몇몇 예외규정을 두고 있긴 하지만 매수세 위축은 불가피해 보인다. 2014년과 올해 7월 이후 아파트 매매거래량의 추이를 보면 올해는 7월 이후로 하락추세로 돌아선 것을 알 수 있다.

이달 14일에는 ‘가계부채 대응방안’이 발표되면서 ‘가계부채 종합대책’의 가이드라인이 명확해 졌다. 수도권은 2016년 2월 1일, 비수도권은 5월 2일부터 시행이 본격화 된다. 7.22대책 원안 그대로 가기로 됐다.

◆내년엔 어떤 정책이 나올까?

2016년 부동산 시장은 4월 제20대 국회의원 선거라는 변수를 두고 있다. 각 후보들은 다양한 공약을 들고 나올 것으로 예상되는 만큼 상반기 부동산 시장의 큰 변수는 총선으로 볼 수 있다. 하지만 가계부채 대응방안이 2월 수도권, 5월 비수도권에서 본격 시행될 예정이기 때문에 매수자들이 적극적으로 움직이지 않을 가능성도 배제할 수 없다.

현 정부뿐만 아니라 이전 정부들의 부동산 관련 정책들은 과거에 시행했던 내용들을 재탕하는 경우가 많았다. 때문에 새해에도 시장 분위기를 바꿀 만한 눈에 띄는 부동산 정책이 나오기는 힘들 전망이다. 특히 상반기의 경우 총선이 있기 때문에 여야의 정치적 논리로 인해 규제 완화 등의 정책은 더더욱 나오기가 힘들 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “전통적으로 12월이 비수기이긴 하지만 매수심리가 상반기 보다 전반적으로 줄어들면서 일부 지역들은 매매가격이 하락하고 있다”며 “특히 내년 상반기에는 관망세가 더욱 확산될 가능성이 높아 추가하락 하는 곳도 나올 수 있겠지만, 총선 공약에 따른 국지적 상승과 재건축 발 가격상승이 강남 및 그 인접지역 등으로 확대될 수 있을 것”이라고 설명했다.

김현주 기자 [e-mail]