재개발 사업서 1인으로부터 여러 명이 토지나 건축물 소유권 양수 시 주의사항 [알아야 보이는 법(法)]

재개발 사업에서 조합원은 조합 설립인가 시점을 기준으로 결정된다. 재개발 사업에서는 강제 가입제를 채택하고 있어 조합 설립인가 당시 조합원의 요건을 갖추면 조합원이 된다.

조합 설립인가 당시 한사람이 토지 또는 건물 여러 개를 소유하고 있다 인가 후 자신이 소유했던 토지 또는 건물을 여러 명에게 매각하면 어떻게 처리해야 할까.

소유권 양수에 따라 새롭게 조합원 자격을 부여한다고 하면 조합 설립 후에도 조합원 수가 증가하게 된다. 이러면 분양 신청을 한 조합원에게 주택을 공급해야 하는 재개발 사업의 사업성이 나빠지고, 기존의 조합원들이 피해를 본다.

그래서 도시 및 주거환경 정비법은 ‘조합 설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 사람이 소유하게 된 때는 여러 사람을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있다. 토지 등 소유자에게 분양 신청 자격을 부여하면서 관리처분 계획에는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 해야 한다’고 규정하고 있다.

위 ‘1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하라’는 규정은 그 ‘1명’이 어느 시점에서 누구를 가리키는 것인지 분명하지 않다. 1주택 또는 1토지를 ‘공유’해도 1주택을 공급하라는 규정도 여러 명이 각각 1주택 또는 1토지 등을 소유할 때 적용된다고 보기는 어렵다. 그렇다면 법에서 토지 등 소유자에게 분양 신청 자격을 부여하고 있으므로, 조합 설립인가 후 소유권 양수가 이루어져 분양 신청 당시 여러 명의 토지 등 소유자가 생겼다면 어떻게 될까.

그 여러 명이 각각 조합원의 권리를 행사할 수는 없더라도 토지 등 소유자로서 개별적으로 주택을 공급받도록 해야 하는 것이 아니냐고 볼 수 있고, 실제로 그와 같이 판단한 하급심 판례도 있었다.

최근 대법원은 “재개발 사업 조합 설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우, 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양 대상자 지위를 가진다”고 판단했다.

대법원의 이번 판결은 조합 설립인가 당시의 조합원 자격과 그 자격에 기한 분양 대상 자격은 1대 1로 대응하는 것이 원칙임을 선언한 것이라고 할 수 있고, 결국 앞에서 ‘1명’은 ‘1조합원’을 의미한다고 해석한 것이다.

만약 위와 같은 사안에서 대표 1명을 조합원으로 보더라도 분양은 모든 토지 등 소유자가 받을 수 있다고 보게 되면, 재개발 사업의 사업성 내지 기존 조합원들의 피해 방지를 위해 대표 1인을 조합원으로 정하도록 한 취지가 몰각되기 때문이다.

이번 대법원 판례가 나오기까지 하급심 판례의 결론이 일치하지 않은 상태였다는 점을 감안하면, 이번 판결로 그동안의 혼선이 정리될 것으로 기대할 수 있다. 앞으로 재개발 사업에서 특히 조합 설립인가 후 기존 물권을 거래할 때에는 이러한 점을 주의해야 할 필요가 있다.

김경수 법무법인 바른 변호사 [e-mail]