[오늘의시선] 부동산 PF 대출 부실 대응 시급하다

연체율 2년도 안 된 사이 6배 넘게 늘어나
부실사업장 정리, 대손충당금 적립 유도해야

최근 국내 중견 건설사 부도설이 퍼지면서 다시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 대출 연체율은 빠른 속도로 증가하고 있다. 2021년 말 0.37%에 불과했던 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 한국은행의 기준금리 인상과 함께 2년도 안 되는 기간 사이 6배 이상 불어나 올해 9월 말 기준 2.42%가 됐다.

지난해 부동산 가격이 크게 하락하자 금융 당국은 PF 대주단(대출을 해 준 금융사 단체) 협약을 통해 대출 만기를 연장해 주는 방식으로 대응했다. 고금리 기간이 끝나고, 부동산 시장에서 수요가 회복될 때까지 시간을 벌기 위해서였다. 그러나 예상과 달리 물가상승률이 하락하는 속도가 늦어져 고금리 기간이 길어졌고, 부동산 시장의 수요 회복 시점도 늦춰지고 있다. 그 결과로 만기가 연장된 부동산 PF 대출 잔액만 늘어나고 말았다. 2021년 말 112조9000억원이었던 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 올해 9월 말 기준 134조3000억원으로 증가했다.

석병훈 이화여대 교수·경제학

부동산 PF 대출 부실화가 우려되는 이유는 실물 부문에 미치는 영향이 크기 때문이다. 부동산 PF 대출은 금융사들이 부동산 개발 계획의 미래 사업성을 평가해 시행사에 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻는 수익금으로 원금과 이자를 회수하는 구조다. 부동산 PF 대출은 시행사의 신용이나 토지 등 자산을 담보로 대출이 실행되지 않고, 미래 수익성을 담보로 대출이 실행되기 때문에 위험이 커 이자율이 높다. 그러므로 이자율을 낮추기 위해 시공사인 건설사가 시행사의 PF 대출에 대해 연대보증과 유사한 신용보강을 하게 된다. 만약 시행사가 부도가 나면 신용보강을 한 시공사가 시행사의 PF 대출 상환 의무를 지게 된다. 연이은 시행사의 부도로 이런 채무(우발채무)가 쌓이게 되면 결국 건설사도 도산하게 된다. 생산 방식이 상대적으로 노동집약적인 건설산업의 특성상 건설사들이 도산하면 실업이 큰 폭으로 증가해 경제에 타격이 크다. 한국기업평가에 따르면 건설사들의 PF 대출 우발채무는 올해 8월 말 기준 22조8000억원으로 작년 6월 말 18조원보다 약 27% 증가했다. 또한, 올해 들어 3년 만에 가장 많은 숫자인 19곳의 건설사가 부도가 났다.

그러면 부동산 PF 대출 부실을 어떻게 해결해야 할까? 제일 먼저 사업성이 떨어져 향후 불어난 원리금을 상환할 정도로 수익을 내기 어렵다고 예상되는 부실 PF 사업장을 단계적으로 정리해야 한다. 한국은행의 수정 경제전망에 따르면 내년 상반기에도 소비자물가 상승률은 전년 동기 대비 3.0%에 달해 고물가, 고금리가 지속될 것으로 보인다. 지금처럼 부동산 PF 대출 만기를 연장해 주면 고금리와 부동산 시장 수요 침체, 고물가로 인한 건설비용 상승 등으로 부동산 개발 사업의 수익성은 나빠지고, 부동산 PF 대출의 원리금은 증가해 부실만 커질 뿐이다. 하지만 내년 하반기부터는 한국은행이 기준금리 인하를 시작할 것으로 예상되고, 이로 인해 부동산 수요도 다시 살아날 가능성이 있으므로 전망이 좋은 부동산 PF 사업장은 추가적인 만기 연장과 금융 지원이 불가피하다. 그동안 금융 당국은 금융사들이 향후 추가로 발생할 수 있는 부동산 PF 대출 부실에 대비해 대손충당금과 대손준비금을 쌓도록 유도해야 한다.

또한, 우량한 중소형 건설사 연쇄 부도 위기를 막기 위해 건설사와 시행사 간의 공사비 상승으로 인한 갈등을 조정할 필요가 있다. 특히 책임준공 관리형 토지신탁 PF 대출의 경우 신탁사가 금융사에 준공 기한에 대한 사전 약속을 하고, 금융사가 신탁사의 신용을 담보로 PF 대출을 실행한다. 그런데 건설사가 기한 내 준공을 하지 못하면 신탁사와 공동으로 PF 대출 원리금을 상환하는 조건으로 계약을 한 경우가 많다. 고물가로 인한 원자재 가격과 인건비 상승, 파업 등으로 공사가 지연되어 책임준공 확약을 지키지 못해서 건설사가 PF 대출 채무를 떠안는 상황이 발생하고 있다. 정부는 준공 기한을 연장해 주는 등 책임준공 확약에 대한 예외 적용 관련 지침을 줄 필요가 있다.

석병훈 이화여대 교수·경제학