‘기업이 집주인’ 20년 장기임대… 임대차 시장 패러다임 바꾼다

정부 ‘새 임대주택 공급안’ 발표

현 민간임대 80%… 전세사기 등 부작용
‘리츠’·보험사 등 법인이 임대주택 공급
임대료 차등 규제… 중과세 배제 등 혜택
2035년까지 10만 가구 이상 공급 계획
임대주택법 ‘손질’ 필요… 국회 통과 관건

지방 미분양 5년 임대 땐 양도세 감면 추진

비등록·개인 다주택자 위주인 민간임대시장에 기업의 참여를 촉진하기 위해 정부가 규제 완화 및 세제 혜택 등을 담은 ‘새로운 임대주택 공급방안’을 내놓았다. 민간임대시장의 영세화가 전세 사기 등 임차인 주거 불안과 하자보수 갈등 등으로 이어졌던 만큼 기업을 끌어들여 장기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 공급하겠다는 구상이다. 법 개정안 통과가 필요한 사안으로, 임대차 시장 패러다임 전환에 나선 정부 계획에 국회가 얼마나 호응할지가 관건이 될 전망이다.

국토교통부는 28일 이 같은 내용을 담은 ‘서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 발표했다.

정부는 현재 과도한 임대료 규제와 세제 중과 등으로 규모 있는 임대전문기업이 나오기 어려운 상황이라고 진단했다. 국토부에 따르면 우리나라 임대주택 시장은 공공이 20%(186만가구), 민간이 80%(658만가구)를 공급하고 있는데, 민간임대시장에서는 비등록임대가 78%(514만가구)로 대다수를 차지하고 있다. 등록임대시장(144만가구)에서도 개인 물량이 63%로, 민간임대시장은 영세화돼 있는 상태다.

이에 정부는 임대료 규제 완화 등을 통해 기업 참여를 끌어낸다는 계획이다. 기업이 의무 임대 기간이 끝난 뒤 집을 팔아 수익을 내는 게 아니라 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 지원한다는 것이다.

이번 방안에 담긴 ‘신(新)유형 장기민간임대주택’은 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 신유형 임대주택은 사업 모델을 크게 ‘자율형’과 ‘준자율형’, ‘지원형’으로 나누고, 임대료 규제를 차등 적용한다. 규제를 많이 받을수록 정부 지원도 늘어나는 구조다.

예컨대 임대료 규제에서 자유로운 자율형의 경우 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무만 지키면 된다. 대신 별다른 정부 지원을 받지 못한다. 반대로 지원형은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되고 무주택자 우선 공급 의무도 부여되는 등 규제를 많이 받지만 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등 인센티브가 크다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “지금까지는 임대료 규제가 너무 과해서 사업이 영속성을 갖고 운영되기가 어려웠다”며 “과도한 규제는 최대한 없애고, 기본적으로 들어갈 최소한의 규제와 세제 등 지원 부분을 맞춰서 설계했다”고 말했다.

이 방안이 도입되면 임대의무 기간(20년) 및 유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자는 법인 중과세 배제 혜택을 받게 된다. 정부는 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다는 방침이다.

20년 장기 사업인 만큼 장기 투자에 적합한 보험사도 임대주택에 투자할 수 있도록 제도적 기반을 마련하기로 했다.

정부는 2035년까지 10만가구 이상의 신유형 임대주택을 공급한다는 계획이다. 다만 임대료 등 규제 완화를 위해선 민간 임대주택법 개정안 통과가 필요하다.

박상우 국토부 장관은 “국민에게 다양한 주거 선택권을 준다는 취지에서 도입하는 제도”라며 “올해 정기국회 (개정안) 통과가 목표”라고 밝혔다.

한편 정부는 이날 비수도권의 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하면 5년간 발생한 양도소득의 50%를 과세 대상에서 제외하는 방안도 발표했다.

이강진·안승진 기자