사업성 높이고 부지 효율 극대화… 미아동 재개발 불붙인 규제철폐 '입체공원'

서울시 ‘규제철폐 6호’ 주민 호응

부지 상부 인공지반 만들어 조성
의무공원 인정… 주택 부지 늘어
50% 입체화 땐 수익 300억 증가
市, 정비구역 지정 등 속도 내기로

“주민들의 재개발에 대한 기대감이 커진 것은 물론 의지와 단합도 한층 단단해졌죠.”

‘오세훈표 규제 철폐’ 시리즈 6호 ‘입체공원’이 도입될 서울 강북구 미아동 일대 재개발준비위원장인 김혜진씨는 입체공원에 대한 기대감을 감추지 않았다. 입체공원이 의무공원으로 인정되면서 ‘재개발 사업성’이 크게 개선됐기 때문이다.

20일 서울시에 따르면 서울시가 지난달 3일 시작한 ‘규제철폐 100일’이 21일을 기점으로 반환점을 돈다. 시는 지금까지 32건의 규제철폐안을 발표했고 이 중 7건이 건설·부동산 관련이다. 김혜진 위원장은 “재개발 사업의 가장 중요한 부분은 사업속도”라며 “지난해 신속통합기획 후보지 접수 동의서를 받을 때까지만 하더라도 재개발 사업성에 대해 의혹을 가지고 망설이던 소유주분들도 시의 잇단 사업성 개선 정책으로 인해 확신을 갖게 됐다”고 말했다.

입체공원은 민간부지 또는 건축물 상부의 인공지반에 조성하는 공원이다. 인공지반 하부 공간은 주차장, 문화시설 등 다양한 시민 편의시설로 활용될 수 있다. 그동안은 5만㎡ 이상 또는 1000세대 이상 대규모 정비사업 시 공원녹지법에 따라 의무적으로 부지면적의 5% 이상 또는 세대당 3㎡ 이상을 자연지반 ‘평면공원’으로만 확보해야 했다. 입체공원을 활용하면 사업성 개선과 필요 공공시설 확보라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있는 셈이다.

실제로 입체공원이 도입된 미아동 130 일대는 녹지를 살리면서도 재개발 사업성이 크게 증가할 것으로 예상된다. 부지면적(약 7만1000㎡)의 4500㎡를 의무공원으로 확보해야 하는 이 지역은 이 중 50%를 입체공원으로 계획한다면 건축 가능한 연면적이 5000㎡(약 1500평) 이상 늘어난다. 이는 분양가능 세대 수를 포함, 전체 주택공급 확대로 이어지기 마련이다. 김 위원장은 “일반분양 시 분양가를 현시세를 반영해 대략 평당 2000만원으로 계산하면 늘어나는 연면적 1500평은 약 300억원의 수익이 되고 그만큼의 재개발 분담금은 감소된다”고 설명했다.

미아동 130 일대는 2차 역세권에 높은 주민 개발의지에도 지형 고저차와 구역 북측에 위치한 초등학교 일조영향에 따른 높이제약 등 사업성이 낮아 그간 재개발 추진 동력이 떨어졌다. 하지만 지난해 서울지역 정비사업 사업여건 개선을 위한 대대적인 규제완화에 따라 지가가 서울시 평균보다 낮은 해당 지역에 ‘사업성 보정계수’가 적용되며 사업여건이 향상됐다. 주민동의율도 높은 편으로 지난해 12월 서울시 신속통합기획(신통기획) 재개발 후보지로 선정된 상황이다.

시는 신통기획에 더욱 속도를 붙이기 위해 올해부터 ‘처리기한제’와 입안절차와 동의서 징구를 구역지정까지 병행 추진하는 ‘선(先)심의제’를 새로 도입해 미아동 130 일대에도 즉시 적용한다고 밝혔다. 이러한 단축방안까지 적용되면 구역지정까지 걸리는 기간은 기존 대비 7개월 이상 줄어들 것으로 보인다.

입체공원은 특히 서울시처럼 한정된 토지를 보다 집약적으로 활용할 수 있는 대안이 필요한 대도시에 더욱 유용하다. 기존 평면적인 조성 방식에서 벗어난 새로운 접근 방식으로 대지를 효율적으로 사용할 수 있기 때문이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “평면공원만 허용한다면 예를 들어 옆에 큰 공원이 있음에도 또 공원을 확보하라고 한다거나 접근성이 불량한 곳에 울며 겨자 먹기식으로 공원을 만드는 등 규제를 위한 요식행위가 생길 수 있다”고 말했다. 조 본부장은 “입체공원은 요건에 맞는 지역에 사용할 수 있는 특수한 해법으로 제대로 된 공원과 지하 공공시설을 병합해 활용하는 방식”이라고 설명했다. 평면적이던 도시가 입체적으로 변하면서 도시 경관 개선 등 디자인 효과도 기대할 수 있다. 일본과 미국 등에서는 입체공원이 유명 명소로 자리 잡은 사례가 여럿 있다. 일본 도쿄 시부야 미야시타 공원, 요코하마 아메리카산 공원, 오사카 난바파크, 미국 워싱턴 시애틀 올림픽 조각공원 등이 대표적이다. 입체적인 공간활용을 통해 시각적인 즐거움을 주는 동시에 다목적 시설 등이 함께 제공돼 방문객들의 만족도가 높다.

조성민 기자 [e-mail]