[선종필의 상가투자 전략] 상가 투자, 지역보다 상품

입지적 특징·선임대·가격할인 등
네임밸류 대신 개별 메리트 따져야

상가시장을 들여다보면 1기 신도시 지역에 있음에도 저조한 분양률을 보이는 상가들을 발견할 수 있다. 또 상권이 활성화된 서울에서도 분양률이 낮아 어려움을 겪는 현장도 있다.

이러한 현상이 나타나는 데는 상가 투자자들이 지역 이름값보다 개별 점포의 특성과 조건을 따지고 있기 때문이다. 다시 말해, 투자자들은 상가가 위치한 지역의 네임밸류(이름값) 대신 코너 자리나 주출입구 옆 점포와 같은 입지적 특징이나 선임대·가격할인 등 상품의 개별 메리트를 중시하는 것이다.

투자자들이 우량조건으로 꼽는 대표적인 사항은 임차인이 정해진 선임대 상가와 최초 가격보다 분양가를 낮춘 할인상가다. 선임대상가는 공실 없이 안정성을 바라볼 수 있는 장점이 있고, 할인상가는 최초 구입가격을 낮춰 더 나은 수익률을 기대할 수 있어 좋다.

투자자들은 최근 조건을 따지는 정도가 더 세밀해지고 있다. 예를 들어, 선임대상가라면 임차업종이 은행·병원 등 장기계약이 가능한 업종인지 체크하고, 할인상가일지라도 유사지역의 공급가격보다 확실하게 저렴한 것인지 단순히 우수리만 뗀 정도에 그치지는 않는지 꼼꼼히 살펴보는 식이다.

게다가 대출 레버리지를 극대화하기 위한 금융 활용이나 중도금 무이자 지원 등도 많은 상가 투자 조건 중의 하나가 됐다.

상가분양 시장에서 개별조건이 중시되는 이유는 철저한 수익률 계산 때문이다. 상가는 매달 들어오는 월임대 소득이 무엇보다 중요하기 때문에, 보다 나은 수익과 안전성을 기대할 수 있는 실제적 여건에 메리트를 느끼는 것이다.

그동안 부동산 시장에 광범위하게 자리 잡고 있는 지역 메리트가 주춤해진 데는 유명지역 상가가 자칫 ‘빛 좋은 개살구’로 전락할 가능성이 있는 것에 대한 경계심리가 깔려 있다고 볼 수 있다. 여기에 신도시 중 일부가 개발이 지연되거나 불투명해지는 모습이 확인되면서 상가투자자들의 학습효과도 생긴 것으로 판단된다. 실제 서울 뉴타운 개발 중단 소식 등이 잇따라 결정되기도 했다.

하지만 지역 투자방식 자체를 아예 잘못된 투자 전략이라고 볼 수만은 없다. 유망지역의 상가를 미리 선점해놓으면 지역개발과 함께 상가가치도 오를 가능성이 있기 때문이다. 과거에는 지역 미래가치를 예상하고 묻어두기식 투자를 감행해 적지 않은 수익을 올린 사례도 있었다.

그러나 신도시 상가의 경우 상가활성화까지 시간이 다소 오래 걸리고 상권형성을 장담할 수 없음은 감안해야 할 사항이다. 또한 서울시내 메이저상권처럼 이미 경쟁이 치열한 곳은 분양가가 만만치 않고 발전 가능성도 그만큼 낮아질 수 있다.

사실 상가시장에서 지역 이름값보다 개별 상가의 조건을 따지는 분위기는 예전부터 있어왔다. 이는 상가 투자자 입장에서는 철저한 실리를 따질 수밖에 없기 때문인데, 앞으로도 수익률과 안전성 측면에서 메리트를 보유한 상가에 투자자들이 몰릴 것으로 예측된다.

선종필 상가뉴스레이더 대표