[선종필의 상가투자 전략] 새로운 임대차 계약때 주의점

유흥주점 경우 재산세 16배로 폭증
사치성 부동산은 취·등록세 중과세

2015년 새해가 되었지만 내수경기 부진으로 상가 임차인의 영업 부진이 이어지며 일부 지역의 경우 보유 중인 상가의 임대차가 종료되면서 공실 상태가 시작되거나 2014년에 이어 장기간 공실 상태가 계속되는 상가가 늘고 있는 추세다. 이런 경우 임대인들은 유동성을 만들어 주던 임대료 수입이 단절되면서 융자나 관리비 납부 부담 등이 이어져 자칫 급한 마음에 유흥주점 등에 임대를 서두르는 경우가 종종 있다. 하지만 이렇게 공실 타개를 위한 새로운 임대차를 서두를 때 업종에 따라서는 임대의 실익이 달라질 수 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.

우선 유흥주점의 경우 ▲영업장 면적이 100㎡ 이상이면서 춤을 출수 있거나 ▲룸의 개수가 5개 이상인 경우 ▲영업장 면적의 50%가 룸으로 된 곳 ▲유흥 접객원을 두는 경우 중 하나에 해당하면 재산세 및 취득세가 중과된다. 예를 들어 일반적인 재산세 연 50만원이 부과되는 5층 구분상가 265㎡(약 80평)를 보유하고 있다가 공실이 길어지면서 유흥주점을 입점시키려 한다면 어떤 변화가 생기게 될까. 일반재산세는 ‘시가표준액x세율’을 적용하지만 중과대상 사치성 재산의 재산세는 일반 재산의 16배가 부과되기 때문에 기존 50만원을 납부하는 일반상가가 800만원을 내게 되는 상황으로 바뀐다.

이런 경우 임대료의 상당 부분을 세금 납부에 쓰게 돼 실이익이 되지 못하다 보니 반드시 임대차계약상의 특약 사항을 정리해 둘 필요가 있다. 즉 해당 상가의 재산세 증가분은 임대인이 아닌 새로운 임차인이 부담한다고 정리할 필요가 있다. 물론 재산세 납세 의무는 임대인에게 있지만 꼭 강행 규정은 아니어서 이런 방법으로라도 세금 증가부분을 정리해두지 않으면 안 된다.

반대로 이런 사치성 부동산으로 분류되는 구분 상가를 취득하는 경우에는 어떤 부분을 고려해야 할까. 사치성 부동산의 취·등록세는 일반 부동산 취·등록세의 4.6% 중 2분의 1인 취득분의 5배를 부과한다. 또 이런 경우는 경매를 통해 매수하는 경우에도 적용되기 때문에 중과대상 사치성 부동산인지 아닌지 여부를 반드시 파악하는 것이 중요하다.

그렇다면, 일반 업종 상태에서 매수해 갖고 있던 상가를 3년 정도 만에 사치성 업종으로 임대하는 경우라면 어떤 변화가 있을까. 보유기간 경과에 따른 경우에는 지방세법 시행령 31조에 따른 ‘취득일로부터 5년 이내의 건물이 중과세 대상 사치성 재산으로 사용 시 취득세는 소급하여 중과세를 적용한다’는 규정의 적용을 받게 된다.

다시 말해 과거 취득 단계에서는 일반 재산의 취등록세를 납부했다 하더라도 사치 업종으로의 임대차 업종 변화가 5년 이내에 생긴다면 취·등록세 중과를 소급 적용받는다는 뜻이다.