[기획] 올해 부동산시장 '10대 이슈'

작년말 분양가상한제 탄력 적용 등의 내용을 담은 ‘부동산 3법’이 통과되면서 올해 부동산 시장은 불확실성이 걷히고 경기회복이 탄력을 받을 것이라는 기대감 속에 출발했다. 실제로 저금리 기조와 전세난이 맞물려 매매거래량은 역대 최대를 기록했고 신규 분양시장도 호황을 맞았다. 부동산114는 <2015년 부동산 시장의 10대 이슈>를 정리했다.

◆기업형 임대주택 ‘뉴스테이(New Stay)’ 도입=정부는 1월 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표하고 뉴스테이란 브랜드를 만들었다. 기업형 임대사업자에게 도심 공공부지나 한국토지주택공사의 보유택지를 공급하고 금융 및 세제지원도 확대한다는 내용이다. 뉴스테이는 최장 8년간 임대 기간이 보장되고 임대료 상승률도 연 3%로 제한된다. 민간 자본을 끌어들여 짓는 뉴스테이 1호 사업지는 인천 도화지구로 대림산업이 지난 9월 2653세대를 공급한 결과 평균 5.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

◆‘9.1 부동산 대책’ 후속조치 본격 시행=지난해 발표된 ‘9.1 부동산 대책’의 후속 조치가 이어졌다. 우선 주택 청약제도 개편 내용을 담은 <주택공급에 관한 규칙 개정안>이 2월 27일부터 시행됐다. 이에 따라 1·2순위로 나눠져 있던 주택 청약 순위는 1순위 통합됐고, 청약통장에 가입한 뒤 2년이 지나야 가능했던 수도권 1순위 청약자격은 1년으로 단축됐다. 또 무주택 가구주가 아닌 세대원도 국민주택 등 공공 아파트 청약이 가능해졌다. 재건축 가능 연한을 최장 40년에서 30년으로 단축하는 <도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안>은 5월 29일부터 시행에 들어갔다.

◆‘반값 중개보수’ 전국 도입=‘반값 부동산 중개보수(옛 중개수수료)’가 전국 18개 시·도에 도입됐다. 반값 중개료는 3월 강원도에서 처음 시행된 이후 6월에 전북도의회가 마지막으로 조례 개정안을 통과시키면서 지난해 11월 정부가 부동산 중개보수 체계 개편안을 지방자치단체에 권고한 지 7개월 만에 마무리됐다. 개편안은 6억원 이상 9억원 미만 주택을 매매할 때 중개보수 상한을 기존 0.9%에서 0.5%로 낮추고, 3억~6억원의 임대차 거래는 0.8%에서 0.4%로 조정하는 내용이다. 이에 앞서 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔을 사고 팔 때 내야 하는 중개보수를 0.9%에서 0.5% 이하로 조정하고 임대차는 0.9%에서 0.4% 이하로 낮추는 <공인중개사법 시행규칙 개정안>이 1월 6일부터 시행에 들어갔다.

◆민간택지 분양가상한제 폐지…분양가 고공행진=민간택지 건설 주택에 대해 분양가 상한제 탄력 적용을 골자로 하는 <주택법 시행령> 개정안이 4월부터 본격 시행에 들어갔다. 4월 1일부터는 분양 승인을 신청하는 민간택지 내 아파트 단지는 분양가 심의 절차 없이 분양가를 임의대로 정할 수 있게 된 것이다. 이는 청약 호조세와 맞물려 신규 분양가격 상승으로 이어졌다. 서울 강남 재건축의 일반분양 상당수는 3.3㎡당 분양가격이 4000만원을 넘어섰고, 지난 10월 부산 해운대에서 분양한 주상복합아파트 ‘엘시티더샵’ 펜트하우스는 3.3㎡당 7200만원으로 역대 최고 분양가를 기록하며 고분양가 행진에 정점을 찍기도 했다.

◆‘상가건물임대차 보호법 개정안’ 통해 권리금 법제화=상가 권리금을 법제화하고 세입자가 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 <상가건물임대차보호법 개정안>이 지난 5월 국회를 통과했다. 개정안의 내용은 건물주가 세입자에 대해 권리금을 회수할 수 없게 방해하는 것을 금지하고 이를 어기면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있도록 했다. 또 상가 건물주가 바뀌어도 임차인이 계약 금액과 상관 없이 최소 5년간 장사할 권리를 보장하는 내용도 담고 있다.

◆‘7.22 가계부채 종합 관리 방안’ 발표=가계부채가 1100조원을 넘어선 가운데 정부는 7월 22일 '가계 부채 종합 관리 방안'을 발표했다. 이에 따라 2016년부터 은행 등 금융회사의 주택담보 대출 심사 관행이 담보물의 가격 위주에서 소득 등 상환 능력 중심으로 바뀌게 된다. 또 이자만 내고 원금은 갚지 않는 거치 기간을 현행 3~5년에서 1년 이내로 유도키로 했다.

◆아파트 분양권·오피스텔 실거래가 정보 공개=9월 17일부터 아파트 분양권 및 입주권, 오피스텔의 실거래 가격 정보가 공개됐다. 공개 대상은 2007년 6월 이후 거래된 아파트 분양권 및 입주권과 2006년 1월 이후 거래된 오피스텔 매매 및 전월세 거래다. 실거래가 정보는 국토교통부 실거래가 홈페이지나 모바일 실거래가 애플리케이션을 통해 서비스되고 있다.

◆‘월세시대’ 가속화, 월세 비중 높아져=저금리 기조 속에 주택 임대차시장에서 월세 전환 속도가 빨라졌다. 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 확대되고 있는 것이다. 서울은 빌라, 다세대 등 아파트외 주택의 월세비중이 사상 처음으로 50%를 넘어섰고 지방의 월세전환은 수도권 보다 빨라 지난 2013년에 이미 50%를 넘어선 가운데 2015년(9월 기준)에는 54.3% 수준을 나타냈다. 아파트 역시 월세 비중이 급증하기는 마찬가지다. 서울의 경우 34.0%를 기록하며, 2011년 18.5% 보다 15.5%포인트 늘어났다.

◆주택 매매 거래량 100만건 돌파=주택시장 회복 심리가 확산된데다 저금리 기조와 전세난으로 실수요자가 주택 구매에 나서면서 주택 매매 거래량이 급증했다. 올 들어 10월까지의 누적 주택매매 거래량은 100만8000여 건으로 전년 동기 대비 22.5% 증가했고, 작년 한 해 동안 이뤄진 거래량인 100만5000여 건을 넘어섰다. 특히 수도권 아파트 매매 거래량은 34만8899건으로 2006년(30만8297건)보다 13%가량 증가한 가운데 9년 만에 최고치를 경신했다.

◆아파트 분양물량 2000년 이후 최고치=올해 분양시장은 분양 관련 지표가 일제히 상승한 가운데 호기(好期)를 맞았다. 전국적으로 아파트 신규 공급물량이 50만 가구(예정물량 포함)에 달해 2000년 분양물량 통계 작성 이후 가장 많은 수치를 나타냈다. 청약제도 완화와 전세난, 저금리에 따른 수요가 뒷받침되면서 청약경쟁률도 치솟았다. 2015년(11월15일 기준) 분양한 전국 아파트의 평균 청약경쟁률은 11.5대 1로 ▲2013년(2.9대 1) ▲2014년(7.4대 1)에 비해 크게 높아졌다.

김현주 기자 [e-mail]