'공급과잉의 그늘'…11월 미분양 주택 54% 급증

전국 4만9천724가구, 수도권 용인 등에서 70.6% 증가
증가율로 역대 최고…국토부 "공급 급증 탓, 주택시장 소화불량"

미분양 주택이 급증했다. 올 한해 주택시장에 제기된 공급과잉에 대한 우려가 현실로 다가온 것이다.

국토교통부는 11월 말 기준 미분양 주택이 4만9천724가구로 한 달 사이 54.3%(1만7천503가구) 증가했다고 29일 밝혔다.

기록적인 증가다. 이전까지는 2003년 12월에 전월보다 36.3%(1만190가구) 늘어난 것이 증가율로서 최고였다. 물량으로는 전월보다 1만9천60가구(14.9%) 늘어난 2008년 6월 다음으로 이번 11월이 많이 늘었다.

수도권은 종전 미분양 2천126가구가 팔렸지만 1만3천128가구가 새로 미분양 주택으로 추가되면서 총 미분양 물량이 전월보다 70.6%(1만1천2가구) 늘어난 2만6천578가구를 기록했다.

경기도 용인은 미분양 주택이 4천200가구나 늘면서 총 8천100가구가 됐다. 지난 11월부터 계약에 들어간 6천725가구 규모인 대림산업 'e편한세상 용인 한숲시티'에서 미분양이 발생했다.

용인 외에는 파주(970가구)와 김포(980가구), 남양주(910가구) 등의 미분양 주택이 많이 늘었다.

지방은 미분양으로 새로 집계된 주택이 8천111가구, 미분양에서 빠진 주택이 1천610가구로 미분양 주택이 전월보다 39.1%(6천501가구) 증가한 2만3천146가구로 조사됐다.

이처럼 미분양이 급증한 것은 올해 10월과 11월에 분양물량이 대거 집중된 영향이 크다.

국토부에 따르면 올해 들어 11월까지 누적된 분양승인물량은 49만3천가구로 이전 5년(2010∼2014년) 평균의 1.8배였다. 26만2천가구가 분양승인된 수도권은 이전 5년 평균의 2.3배에 달했고, 23만1천가구가 분양승인을 받은 지방은 1.4배 수준이다.

특히 10월의 분양승인 물량은 8만4천가구, 11월은 7만3천가구로 2007년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 월 분양승인 물량으로 첫 번째와 두 번째로 많았다.

일반적으로 건설사들은 인허가를 받고도 시장상황을 봐가며 해를 넘겨 착공하고 입주자를 모집하는 데 올해는 분양시장에 활력이 돌다 보니 '올해 인허가받은 물량을 올해 착공'하는 경우가 많았다는 것이 국토부의 설명이다.

실제 건설사가 인허가와 착공을 같은 해에 받고 진행한 비율은 2009년 33.0%, 2011년 44.6%, 2013년 50.1%였으나 올해는 11월까지 61.4%로 높아졌다.

시장 상황에 맞춰 건설사들이 분양을 급격히 늘렸다는 공급 쪽 요인과 더불어 수요 쪽의 '소화능력'이 한계에 달했다는 점도 11월에 미분양 주택이 급증한 원인으로 꼽힌다.

최근 공급과잉에 따른 집값 하락 우려가 확산하고 있는데다 내년부터 시행되는 가계부채 대출 강화 방침과 금리 인상 등의 악재가 한꺼번에 겹치며 전반적으로 주택 구매심리가 위축됐다는 방증이다.

실제 최근 지방은 물론 김포 등 수도권 택지지구에서도 1순위 청약 마감에 실패하고 미계약이 증가하는가 하면 인기 주거단지인 위례·화성 동탄2 신도시에서는 분양권 가격이 하락하는 등 경고음이 켜진 상태다.

국토부 관계자는 "건설업계가 올해 많은 물량을 시장에 내놓으면서 소화불량이 현실화되고 있다"며 "시장의 소화능력이 이제 한계에 달하지 않았나 생각한다"고 말했다.

이어 "최근 주택매매가격 상승이 둔화하고 주택거래량도 감소하고 있다"며 "공급물량 자체에 대한 부담이 있지만, 주택시장 회복에 대한 기대심리가 연말로 가면서 많이 떨어진 것도 미분양의 원인이 됐다"고 덧붙였다.

서울부동산정보광장에 따르면 28일 현재 12월 아파트 거래량은 총 7천483건으로 지난달(9천969건)에 이어 두달 연속 감소세를 보이고 있다.

문제는 주택시장에서 수요자들의 소비심리가 앞으로 크게 나아질 상황이 아니라는 점이다.

정부와 은행권은 주택담보대출을 내줄 때 소득심사를 강화하고 주택구매자금은 원칙적으로 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 등 본격적인 가계부채 관리에 나섰다.

지난 16일 발표된 내년 경제정책방향에는 아파트 중도금 집단대출에 대한 주택도시보증공사의 보증요건을 강화해 1인당 보증한도·횟수를 제한하는 방안이 담겼다.

또 미국 연방준비제도가 금리 인상 이후 이미 시중 은행은 대출 금리 인상을 추진하고 있다.

국토부는 미분양 주택이 한 달 만에 1만7천여 가구나 늘어난 것은 "우려스러운 수치"이지만 대책을 내놓을 시점은 아니라는 입장이다.

일단 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 11월 1만477가구로 전월보다 2.9%(315가구) 줄어 감소세를 이어갔다는 것이다.

또 과거 4차례 미분양 주택에 대한 대책을 발표했을 때를 보면 대책이 나오기 직전 달에 미분양 주택이 11만∼16만가구, 준공 후 미분양 주택이 2만∼5만가구에 달했다고 강조했다.

국토부는 미분양 주택이 증가한 만큼 건설사들이 스스로 신규 분양물량을 줄일 것으로 내다봤다.

앞서 강호인 국토부 장관이 기자들과 만나 "건설업체들이 거시경제나 가계부채 상황에 맞춰 자율적으로 (공급을) 조절하려는 의지가 있는 것 같아서 (공급과잉이) 시장에서 자연스레 해결될 것"이라고 말한 것과 같은 맥락이다.

국토부는 미분양 주택 증가가 장기적 추세인지 더 지켜봐야 한다고 밝혔지만, 너무 손을 놓고 있는 것 아니냐는 비판도 나온다.

국토부와 국토연구원이 추산한 연평균 주택 수요는 '39만가구 ±5만가구' 수준인데, 11월까지 누적된 분양승인물량이 49만3천가구로 이를 이미 넘어섰기 때문이다.

국토부 관계자는 "올해 민간택지에 분양한 물량이 70%였다"며 "정부가 인허가로 물량을 조절한다는 것은 낡은 생각이고 그럴만한 도구도 없다"고 해명했다.

<연합>