[김규정의 부동산 특강] 하반기 달라지는 제도

서울 장기전세주택 재당첨 제한
보금자리주택 사전예약제 실시

올 상반기 부동산시장을 움직인 주요 변수에는 경기회복 기대감과 유동성 외에도 규제완화 정책과 개발계획 발표가 있었다. 하반기에도 재건축, 분양, 세제 등 분야별로 달라지는 부동산제도가 많다. 미리 챙겨두면 한 발 앞선 투자전략을 세울 수 있다.

재건축 시장에서는 안전진단이 1회로 축소되면서 초기 재건축 사업속도가 빨라질 전망이다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 규제도 8월부터 완화돼 개포주공 등 조합설립인가 후 사업이 지지부진했던 강남권 주요 재건축 단지의 경우 투자금을 회수하려는 조합원 매물이 시장에 출시될 것으로 보인다.

조합설립인가, 사업시행인가, 착공 후 각각 2∼3년 이내에 다음 사업단계로 넘어가지 못할 경우 조합원 명의를 변경할 수 있다. 강남권 재건축 매입을 원하는 수요자라면 이들 신규 출시 매물을 공략해 볼 수 있다.

반면 재건축, 재개발 추진위 구성을 위한 동의서 관리는 까다로워진다. 서울시의 재건축 등 공공관리기능 강화 계획도 발표된 바 있어 초기 재건축 단계의 노후단지 투자 시에는 신중할 필요가 있다.

신규 분양시장의 경우 보금자리주택 사전예약제가 처음 실시된다. 강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥 시범지구 4곳에서 분양되는 1만8000가구 중 80%가 우선 공급된다. 대한주택공사 홈페이지를 통해 인터넷 접수만 가능하고 1∼3지망까지 고를 수 있다. 최종 당첨 결정은 정식 입주자 모집단계에서 재확인하기 때문에 무주택가구 조건 등 청약자격을 1년 더 유지해야 한다.

한편 다자녀 무주택가구의 특별분양 기회는 늘어난다. 7월부터 공공주택 분양 시 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급 물량이 5%로 늘어난다. 과밀억제권역의 경우에는 추가로 5%가 더 공급돼 총 10% 물량이 3자녀 이상 무주택가구에 우선 공급된다. 3자녀 이상 무주택가구주라면 주요 신규 공급단지의 입주자 모집공고를 챙겨보고 빠짐없이 청약에 도전해 보는 게 좋겠다. 청약통장이 없어도 되고 무주택기간이 길수록 당첨에 유리하다.

그 밖에 최장 20년간 저렴한 전세금으로 살 수 있어 인기가 높은 서울시 장기전세주택(SHift)은 재당첨이 제한된다. 8월부터 적용되므로 서울 재건축 시프트 등 인기 단지의 장기전세주택 접수를 계획 중인 예비 청약자라면 주의해야 한다.

올해부터 재산세는 공정시장가액비율이 적용된다. 새 과표기준은 주택의 경우 60%, 토지 및 건축물은 70%가 적용되며 7월 부과될 예정이다.

그 밖에 하반기에는 내년 2010년에 종료되는 세제혜택도 미리 챙겨야 한다. 2·12대책에 따라 미분양 및 신축주택에 대해 5년간 한시적으로 양도세를 감면해 주는 세제지원책은 내년 2월11일까지 취득하는 신축주택에 한해서다. 세제지원을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 마쳐야 하므로 가능한 한 연내 서두르는 게 안전하다.

다주택자의 양도세 중과 폐지도 2010년 말까지만 한시적으로 적용되는 만큼 세금을 줄이려면 미리미리 거래 일정을 관리해야 낭패를 면할 수 있다.

부동산114 부장