[선종필의 상가투자 전략] 독점업종 효력 범위

관리단은 법정단체 번영회는 자의단체
독점업종 법적 강제성·영향 달라 유의

상가건물과 관련된 구성 단체는 크게 관리단과 번영회가 있다. 관리단은 상가건물 전체의 구분소유자(개별 소유주) 전원을 구성원으로 해서 설립되는 법정단체인 반면 상가번영회는 주로 임차인 위주로 형성되는 상인들의 자의단체다.

관리단의 구성과 상가번영회 구성의 가장 큰 차이점은 관리단 구성의 회원은 의무가입인 반면 상가번영회는 임의가입이라는 점이다. 의무가입으로 결성된 관리단의 규약은 회원가입 신청 여부의 개인차에 관계 없이 집합건물법에 따라 수분양자 전원에게 그 영향이 미칠 뿐만 아니라 그 결과에 따라 개별 임차인에게도 효력이 미치게 된다. 반면 상가번영회의 경우 임의가입 성격에 따라 가입신청을 한 회원에게만 그 효력범위가 미친다.

이런 관리단이나 번영회 구성의 취지는 건물 소유자와 관련 상인들의 지나친 경쟁을 자제하고 공동이익을 도모하기 위한 공동운영규약 등을 제정해 상가를 활성화하기 위한 것이다. 이때 가장 크게 다루어지는 영역이 독점업종의 지정이나 경업제한 규정인데, 관리단의 독점업종과 번영회의 독점업종의 법적 강제성과 영향이 다르기 때문에 유의할 필요가 있다.

예를 들어 관리단 전체에서 독점업종으로 지정받은 커피전문점이 있다면, 이는 구분 소유주인 다른 점포소유주들도 지정 커피전문점 외에 다른 누구도 커피전문점을 운영하거나 임차인에게 임대를 놓더라도 커피전문점으로 임차를 놓을 수 없다.

하지만 관리단의 특정업종 지정이나 경쟁영업 제한 규정이 없는 상태에서 상가번영회 차원에서의 업종을 지정하는 경우라면 상가번영회 구성원으로의 참여·비참여 여부에 따라 의무준수의 범위가 달라지게 된다. 임대인이 번영회 회원으로 가입신청을 하지 않았다면 임차인 중심으로 결성된 내용을 준수하지 않아도 된다. 또한 상인들 중에서도 번영회 구성 자체에 참여하지 않은 경우 번영회 규약을 준수할 의무를 지지 않게 된다.

따라서 커피전문점의 독점업종의 권한 보호가 어디에서 발생하고 있는지 효력인지 여부를 따져봐야 온전한 독점업종 보호의 대상인지, 일부 회원을 중심으로 한 보호대상인지 여부를 판단할 수 있다.

특별한 경우도 있다. 상가 공급회사가 특정 호실을 독점업종을 지정해 공급하고 여타 다른 수분양자 전원에게 명시하는 경우 추후 상가관리단이 구성되더라도 이를 승계해 준수해야 하고 번영회 의결과 상관없이 준수되어야 한다.

결국 상가를 투자하려는 사람은 독점업종 지정된 사항을 잘 살펴봐야 한다. 상가관리단이나 상가 공급회사가 이를 규정한 경우에는 상가의 독점업종 지정이 상가 소유자와 임차인에게 효력이 미치지만 번영회 차원에서 독점업종을 지정한 경우에는 의무준수나 범위가 번영회원에 한정된다.

상가뉴스레이다 대표