[선종필의 상가투자 전략] 계약면적과 실제면적 차이 날 때

면적 감소시 계약해제·손배 청구 등
명문·세분화된 사전 계약조율 필요

상가를 분양받게 되면 분양계약서에 분양면적과 공유면적, 전용면적, 대지지분 등이 표시된다. 전용면적은 계약서에 작성된 분양면적에서 공용면적을 제외한 나머지 면적으로서, 개별 수분양자가 배타적이고 독점적으로 사용할 수 있는 면적이다.

상가를 분양받았을 때 전용면적과 실제 면적이 차이가 있는 사례가 종종 발생한다. 공사과정에서 불가피하게 발생할 수도 있지만, 공급업체나 설계사무실의 계산착오에 의한 것들도 의외로 많다.

개별면적의 합이 건물 전체 연면적의 합을 초과할 수 없는 부분을 감안한다면 착오에 의한 합이 연면적을 초과하는 부분이 있다면 이는 의도된 사기라고도 할 수 있다. 때로는 개발회사가 상가 관리를 위해 유휴공간을 조성한 뒤 이를 공유면적으로 산정해 무상으로 사용하기도 한다.

공급면적의 정확성을 따지는 것은 자신의 이익을 지키는 중요한 요소 중 하나인데, 공급계약과 다른 면적 차이에 대한 대응이 필요하다.

상가 분양 시 많은 곳에서 계약서상에 “면적은 공사과정 등에서 변동이 있을 수 있으며 면적의 증감이 있을 시 가감에 따라 정산한다”는 문구를 사용하고 있다. 하지만 총 공급면적이 줄어든 경우, 총 공급면적은 같은데 전용면적이 줄어든 경우, 면적의 감소폭이 미미한 경우, 면적 차이가 지나치게 큰 경우 등 면적 차이에 따라 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 상가 계약면적은 민법상의 수량을 지정한 매매에 해당한다. 이런 매매는 지정된 수량을 기준으로 금액도 정하기에 면적 차이가 발생한다면 감소한 면적만큼 감액을 요구할 수 있다.

그러나 면적 차이만큼 정산을 하는 때에도 총 공급면적은 줄지 않는다. 투자자는 “내가 사용하는 전용면적이 줄었으니 실질적으로 면적이 감소한 것”이라며 감액을 주장하지만 개발회사는 “전체 계약면적의 총면적 차이가 없으니 감액에 응할 수 없다”며 맞서는 일도 있다.

이론적으로야 계약서에 적힌 평수보다 줄어든 면적으로 등기될 때 개발회사에 줄어든 평수에 해당하는 금액만큼 깎아달라고 요구할 수도 있고, 매매계약 전체를 해제할 수 있다. 그렇지만, 현실에서는 상황이 좀 복잡하다. 감액부분 외의 면적감소에 따른 계약해제나 손해배상 등은 그 규모나 정도가 상당하기 전에는 반영되기 어렵다. 계약해제의 명문화된 규정이나 법규들이 세분화되지 않은 탓이다.

따라서 향후 예상되는 면적의 증감부분이 있을 수 있다면 ‘전체면적에서 전용면적이 차지하는 전용률이 감소하게 되는 면적의 감소 시 평당 얼마로 감액하기로 하며, 전체공급면적이나 전용면적의 면적 감소율이 각각 몇% 이상 될 때 수분양자는 계약해제를 청구하며 공급자는 이를 수용한다’는 명문화되고 세분화된 사전 계약조율이 필요하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표