[선종필의 상기투자 전략] 계란을 한 바구니에 담지 마라

점포 1개와 7개 분양가가 비슷할 경우
수익면선 ‘대마형’보다 분산투자 유리

상당수 투자자가 2008년부터 2009년까지 잠실 일대 근린형 단지 내 상가와 판교 단지 내 상가 투자에 관심이 많았다. 두 곳 모두 단지 내 상가라는 점과 배후가구 아파트가 특급 주거지라는 공통점이 있었다.

판교 A17-1블록 10개 상가 전용 36㎡(분양 37.79㎡)의 평균 낙찰분양가는 2억9913만원이었는데, 실제로 1층 1∼7호의 7개 전 점포의 낙찰가 총액은 21억5938만원이었다. 잠실 A상가 1층 전면상가 전용 66.79㎡(분양 144.035㎡) 1개 상가의 분양가는 21억6245만원에 달했다. 단순히 투자금액만으로 볼 때 잠실의 1층 전용 66.79㎡ 상가 1개를 분양받는 금액과 판교 A17-1 단지 내 상가 1층 전용 36㎡ 상가 7개를 분양받는 금액이 서로 비슷해 보인다.

그렇다면 21억원의 돈으로 잠실의 A상가 1층의 상가 1개를 분양받을 경우와 판교 A17-1 단지 내 1층 상가 7개를 분양받을 경우 투자자에게 어느 쪽이 더 유리할까?

당시 대출금리인 7%를 가정해서 분양가의 30%를 대출받고, 분양가의 10%를 보증금으로 받는 같은 조건에서 연 6.5%의 수익률을 얻기 위해서는 잠실 A상가는 월임대료로 1080만원을 받아야 한다. 판교 A-17단지 내 상가는 7곳도 108만∼193만원씩 받아 총 1080만원을 받으면 된다.

20평 정도인 잠실 A상가에서 앞서 제시한 수익률을 올리기 위해서는 월임대료만 1080만원을 부담해야 하므로 임차업종이 한정돼 임차인을 찾기가 어렵다. 향후 공실이 발생할 경우 다른 임차인을 구하는 데 제한이 따라 공실이 나면 수익이 ‘제로’가 될 수도 있는 위험도 따른다. 확실한 ‘큰손’ 임차인이 경쟁적으로 탐을 낼 만한 입지적 가치가 보장되지 않는 이상 임대료가 높을수록 임차인이 느끼는 부담이 커지고, 따라서 임대료 저항도 클 수밖에 없다. 하지만 노출성과 접근성이 탁월해 어느 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가라면 임차인이 일반인이 아닌 브랜드업체가 될 가능성이 크다.

반면 작은 상가 여러 개를 보유할 때는 임차인별로 공실을 관리할 수 있어 위험에 대한 분산효과가 큰 장점이 있다. 또한 임대료가 적을수록 다양한 업종이 가능하기 때문에 임차인을 구하기도 용이하다. 그렇지만 여러 임차인을 관리해야 하기 때문에 크고 작은 문제가 발생할 수 있어 투자자가 신경 써야 할 일이 많아진다. 두 상가 모두 장점과 단점이 있지만 결론적으로 ‘대마상가’형 투자보다는 수익의 안정성 면에서는 분산투자가 수익적 측면에서 훨씬 유리하다. 주식시장에서의 격언인 ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 이야기가 주식시장에서만 국한되는 이야기는 아니다.

특급 입지의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가가 아니라면 같은 수익률을 얻기 위해 21억원을 상가 1개에 투자하는 것보다 7개로 나눠 투자하는 것이 임대료 저항이나 경기불황에서 공실위험을 볼 때 더 유리할 수 있는 셈이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표