'불황 직격탄' 맞은 자영업자…"나 어떡해"

"늘어나는 빚을 막는 길은 폐업뿐"

#1. 서울 강동구 일대 재건축이 진행되고 있는 단지 인근에서 어린이 대상 학원을 운영하고 있는 김모(42)씨는 이주수요로 인한 원생들 감소로 매출이 급감해 개업시 투자했던 권리금은커녕, 현재 폐업위기에 내몰렸다. 김씨는 “학원사업에만 집중했지, 주변의 재개발·재건축 등 인근 상권변화에 무관심한 것 같다”고 한숨을 내쉬었다.

#2. 최근 판교신도시로 이사 온 약사 박모(47)씨는 염두에 둔 상가 때문에 고민이 많다. 박씨는 해당 상가에서 약국독점 상가를 희망했다. 즉, 1층의 다른 점포나 2·3층 클리닉 층에 다른 사람이 약국을 하는 것을 막고자, 1층에 상가 두칸을 약국독점지정 조건으로 계약하려는 것이다. 어떻게 계약서를 독점을 보장받을 수 있는지, 또한 미용실 등의 다른 업종으로 상가를 분양받은 사람이 아무런 동의도 없이 업종을 변경해 영업권을 침해한다면 어떻게 대처할지 고민하고 있다.

주택 시장 전망이 여전히 불투명한 가운데 수익형 부동산인 상가시장에 눈길이 쏠리고 있다. 주거용 부동산에서 매월 연금처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자 패턴이 가속화하고 있는 것이다. 그렇다고 해서 인기에 편승해 무작정 투자하면, 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 한다.

10일 관련업계에 따르면 상가 투자에 앞서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 역시 상권 분석이다. 상권이라는 것이 천차만별한 특징으로 인해 종류도 다양하기 때문. 상권 형성이 새롭게 진행 되면서 확장되는 곳이 좋다. 기존상권에 비해 권리금 및 영업력 등이 발전가능성이 있는 곳이면 금상첨화다.

상권도 물처럼 흐르고, 업종도 자주 바뀌는 까닭에 상권형성이 초기상태인지 쇠퇴되고 있는 지역인지 판단이 중요하다. 90년대 영원할 것 같은 연세대·이화여대·서강대 등이 버티고 있던 신촌상권도 몰락의 길을 걷고 있다. 밀레오레 등 초대형쇼핑몰 2~3개도 신촌역 초역세권에서 이미 자취를 감췄거나 현재 몰락의 길을 걷고 있다. 반면 전국에서 젊은이들로 몰려드는 홍대상권은 지금도 인근지역으로 계속 영토를 넓히면서 확장중이다.

한편, 위의 김씨 사례처럼 해당 상가 주변의 재개발이나 재건축이 진행되고 있다면 그 상권은 개발이 완료될 때까지 죽은 상권이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “상권변화를 알기 위해서는 인근 중개업소에 자주 들르거나 부동산정보업체 홈페이지 등을 통해 꾸준히 관심을 가지고 체크해야 한다”며 “특히 상권 변화에 가장 민감한 것은 노점상이기 때문에 이들의 움직임을 면밀히 살펴야 한다”고 말했다.

주상복합 상가는 주로 도심에 들어서는데 고정수요 확보, 주변 유동인구 흡수 등이 가능해 관심이 높은데 반해 장사가 제대로 되는 곳은 극히 드물다. 주상복합의 특성상 아파트 주민들을 위해 쾌적한 지역을 찿다 보니 장사가 잘되는 상권과 동떨어진 곳이 많다. 또한 주로 연도변과 상가 사이에 높은 계단이 있는 곳이 많아 고객들의 접근성도 떨어질 수 있기 때문이다.

특히 대로변보다는 안쪽에 있는 상가들의 인테리어가 자주 바뀌는데, 접근성이 떨어져 고객들이 외면하는 게 주요 원인이다. 주상복합내 상가는 대부분 상층아파트를 소비대상으로 하는데, 낮에는 대부분 아파트를 비우기 때문에 활발한 소비를 기대하기 힘들다. 역세권 주상복합 상가라 할지라도 ▲1층 전면 ▲상층부 클리닉 ▲금융기관 입점 점포를 제외한 후면, 지하 등은 투자 사각지대로 장기공실로 방치된 사례가 많다.

박 대표는 “따라서 주상복합 상가를 고를 때는 자체건물수요보다는 우선 주변 상권과 어우러지면서 고객들이 자연스럽게 방문할 수 있는 곳을 골라야 한다”고 전했다.

독점 분양상가의 경우 상가분양 당시 분양제안서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 일반적이다. 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종 난립업종을 막기 위한 조치다.

위의 박씨 사례의 경우 분양계약서에 약국 업종을 지정해서 받아야 한다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “우선 시행사가 건물에서 특정업종을 독점적으로 지정하여 계약해주느냐가 중요하며 그럴 경우 분양계약서에 반드시 ‘몇 층·몇 호, 000㎡’를 약국으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 약국으로 분양하지 아니한다’는 특약을 작성해야 한다”면서 “시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 준공 이후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화 해야 한다”고 조언했다.

실제 대법원의 판례(대법원 1997. 12. 26 선고 97다42540 판결)를 보면 “건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 권장영업을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양 계약서에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다. 따라서 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아 점포 수분양자의 지위를 양수한 자가 상가자치관리위원회의 동의도 없이 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다”고 판결했다.

즉, 내 소유의 점포라고 하더라도 동의를 받지 않는 동종 업종변경은 할 수 없다는 것이다. 결국 동종업종으로의 전환보다는 상가 내에 없는 신규업종의 전환방법을 생각하는 것이 해결책이다.

상가 시장의 트렌드는 비교적 위험요인이 적은 주거단지를 배후에 두고 있는 안정적인 ‘생활밀착형 상가’에 관심이 몰리고 있다. 인기를 끌었던 성남 판교신도시의 동시분양 근린상가와 LH가 공급하는 단지내 상가, 수익률을 보장하는 임차인이 확보된 상가 등이다.

특히 최근 대도시 중심가의 대형 복합상가는 위험이 크다는 단점이 있지만 대기업의 참여로 쇼핑과 외식·업무·의료 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 ‘몰링형 상가’로 변신을 꾀하면서 각광 받고 있다.

초보자들이 접근하기 쉬운 단지내 상가와 근린상가 등 생활밀착형 상가는 주거단지를 바탕으로 자리잡아 일정한 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 장점이 있다. 투자자금이 대형 복합상가에 비해 상대적으로 저렴하고, 전용면적 활용성도 우수하기 때문이다.

또한 수요가 전체 상가에 따른 것보다는 독립 점포에 대한 접근이 이뤄지기 때문에 본인의 노력하기에 따라 경쟁력을 가질 수도 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “앞으로 상가시장은 인기·비인기 지역에 대한 선호도 차이가 지역별·상품별 양극화로 이어질 가능성이 농후하다”며 “특히 임대수익률 보장 상가나 초급매물 상가 등은 꾸준히 매수세가 형성될 것”이라고 언급했다.

퇴출 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 투자 전 시공사도 면밀히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자가 피해를 입을 수도 있다.

상가는 부도를 대비해 신탁계약·분양보증·연대보증 가운데 하나를 반드시 가입하도록 되어 있으나 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어지고 있기 때문이다.

과거 한 중견건설사의 부도로 일산·파주 현장이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사 부도로 인해 상가 투자자의 공사중단 피해가 적지 않았다. 더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다. 새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다.

강태욱 하나은행 부동산팀장은 “수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다”고 설명했다.

김현주 기자 [e-mail]
사진=연합뉴스, 세계일보 DB