부동산 가격 상승 심리도 꺾여… 본격 하락장 오나 [한강로 경제브리핑]

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 뉴스1

새 정부 출범을 앞두고 상승하던 부동산 가격 상승 기대가 꺾이는 분위기다. 이미 하락장에 접어들었지만, 규제 완화로 인해 보합세가 잠시 연장된 것뿐이라는 분석도 나온다. 한국은행이 기준금리 인상에 나설 경우, 이를 계기로 본격적인 하락이 시작될 수 있다는 전망이 나오는 이유다. ‘루나 사태’로 가상화폐 자체의 불안정과 함께 관리·감독 제도의 허점이 속속 드러나고 있다. 

◆부동산 가격 상승 심리도 꺾여… 본격 하락 시작?

25일 한국은행에 따르면 5월 소비자심리지수(CCSI) 중 주택가격전망에 대한 소비자전망지수(CSI)는 전월보다 3포인트 하락한 111로 집계됐다. 주택가격전망 CSI가 100보다 크면 1년 후 집값이 오를 것이라는 전망이 많다는 것이고, 100보다 낮으면 1년 후 내릴 것이라는 전망이 우세하다는 뜻이다.

주택가격전망 CSI는 코로나19 팬데믹(대유행) 이후 엄청난 양의 유동성이 풀리며 2020년 말 130을 넘기도 했다. 하지만 이후 지속 하락해 올해 2월 97을 기록하며 1년9개월 만에 처음으로 100 밑으로 떨어졌다. 우크라이나 사태 발발 및 공급망 차질 등 글로벌 시장의 불확실성이 확대됨에 따라 미국은 물론 국가별로 기준금리 인상이 잇따르며 주식시장은 물론 부동산시장까지 여파가 미치기 시작한 시점이었다.

주택가격전망 CSI는 대선을 앞두고 3월부터 다시 100을 넘어섰지만, 상승세를 두 달 넘게 이어가지 못했다. 한은 통계조사팀의 이종현 과장은 “전국 아파트 매매가격이 보합세를 보이는 가운데 다주택자 양도세 중과 한시 배제에 따른 공급 증가 기대 등으로 하락 전환했다”며 “앞으로 주택 가격 전망은 정부의 규제 완화 발표나 주택 가격이 어떻게 움직일지에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.

이는 서울 아파트 매수심리 지표가 최근 2주 연속 하락한 것과도 맞물린다. 시중의 아파트 매물이 증가하면서 이달 셋째 주(16일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 90.8을 기록하며 2주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 대선 이후 상승세를 보이다가 지난 10일 다주택자 양도세 중과 한시 배제 시행을 앞두고 매물이 늘고, 금리 인상 등 금융시장 불안 우려도 커지면서 하락 전환한 것으로 분석됐다.

김영익 서강대 경제대학원 교수는 “새 정부의 규제 완화로 부동산 가격이 오를 것이라는 기대가 있었지만, 이제는 기대심리가 수그러들기 시작한 것으로 볼 수 있다”며 “이미 대전과 대구 등의 지역이 먼저 하락하며 보합세에서 전국적으로 떨어지는 추세로 바뀌는 시점으로 보인다”고 설명했다.

26일 열리는 한은 금융통화위원회 통화정책방향회의에서는 기준금리를 0.25%포인트 올릴 것이라는 관측이 지배적이다. 지난달 금통위 통방회의에서는 위원 6명이 만장일치로 기준금리를 0.25%포인트(1.25→1.50%) 인상한 바 있다. 하지만 국제 에너지 가격 급등, 공급망 차질 등의 영향이 지속하면서 4월 소비자물가지수는 전년 동월 대비 4.8% 뛰었다. 5월 기대인플레이션율은 3.3%로 역대 최고를 기록했으며 이달 초 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 22년 만의 빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%포인트 인상)를 단행하는 등 금리 인상 압력이 높아지고 있다. 이번 통방회의에서 기준금리 인상이 결정된다면  2007년 7~8월에 이어 14년 9개월 만에 기준금리가 두 달 연속 오르게 된다.

아울러 한은은 현재 3.1%인 올해 소비자물가 상승률 전망치를 4%대로 높일 것으로 예상된다. 한은의 연간 4%대 소비자물가 상승률 전망은 2011년 7월(연 4.0% 전망)이 마지막으로, 10년 10개월 만에 4%대 전망이 다시 등장할지 주목된다.

서울시내 먹자골목에 위치한 식당에서 관계자들이 영업준비를 하고 있다. 뉴시스

◆비제조업 BSI 11년5개월 만에 최고

이번달 제조업과 비제조업 기업들의 희비가 엇갈렸다. 중국 주요 도시 봉쇄와 원자재 가격 상승 영향으로 한 달 새 제조업의 체감 경기는 나빠졌지만, 사회적 거리두기 해제로 비제조업의 체감 경기는 11년5개월 만에 최고 수준으로 높아졌다.

한국은행이 25일 발표한 ‘2022년 5월 기업경기실사지수(BSI)’ 조사 결과에 따르면, 이달 모든 산업의 업황 실적 BSI는 지난달과 동일한 86으로 집계됐다. 지난달 올해 들어 처음으로 반등했던 체감 경기가 이달에는 제자리걸음 한 셈이다.

BSI는 현재 경영상황에 대한 기업가의 판단과 전망을 바탕으로 지수화한 수치다. 지수가 100을 넘으면 업황이 좋다고 응답한 기업이, 100을 밑돌면 업황이 나쁘다는 기업이 더 많다는 의미다.

업종별로는 서비스업 등 비제조업의 업황 BSI(86)가 한 달 새 1포인트 올랐다. 2010년 12월(86) 이후 11년 5개월 만에 최고치다. 비제조업 중에서도 여행 알선, 대면 행사 수요 등이 늘면서 사업시설관리·사업지원·임대업이 8포인트 뛰었고, 상업시설 임대수익 개선과 함께 부동산업도 7포인트 상승했다. 스포츠·레저시설 이용객 증가로 예술·스포츠·여가업도 7포인트 올랐다.

반면 제조업 업황 BSI(86)는 한 달 새 1포인트 떨어졌다. 제조업 세부 업종을 보면 중국 주요 도시 봉쇄에 따른 수요 둔화로 1차 금속업이 10포인트 하락했고, 반도체와 디스플레이 제조용 기계장비 수주 부진과 중국 봉쇄에 따른 생산·물류 차질로 인해 기타기계·장비업도 5포인트 하락했다.

제조업 규모별로는 중소기업이 3포인트 떨어졌고, 대기업은 전월과 동일했다. 형태별로는 수출기업이 4포인트 상승했지만, 내수기업은 5포인트 떨어졌다. 김대진 한은 경제통계국 기업통계팀장은 “내수기업은 원자재 가격이나 인건비 부담이 가중된 면이 있어 전자영상통신장비, 기계설비, 고무, 플라스틱 등 업종을 중심으로 전월 대비 5포인트 하락했다”고 설명했다.

6월 업황에 대한 전망 BSI지수(87)는 1포인트 올랐다. 제조업(87)에서 1포인트 낮아졌지만, 비제조업(86)에서 1포인트 상승했다. BSI에 소비자동향지수(CSI)까지 반영한 5월 경제심리지수(ESI)는 지난달보다 1포인트 높은 106.7로 집계됐다. ESI는 모든 민간 경제주체의 경제심리를 보여주는 지수로, 수치가 100을 넘으면 과거 평균보다 경기가 나아졌다는 평가로 해석된다. 

서울 서초구 빗썸 고객지원센터 전광판에 비트코인 등 주요 암호화폐 시세가 나타나고 있다. 뉴스1

◆‘루나 사태’ 후폭풍… 시스템 안팎 허점 속속 노출

25일 금융위원회와 금융감독원, 경찰청 등에 따르면 현재 가상화폐 관리‧감독은 특정금융정보법에 따른 가상화폐 사업자의 자금세탁 방지에 머물러 있는 실정이다. 루나 사태로 가상화폐 투자자 보호 이슈가 쟁점으로 떠올랐지만 금융당국도 별다른 관리·감독 권한을 갖고 있지 않다 보니 가상화폐 업계에 자율규제를 지도하는 차원에 그치고 있다. 금융감독원이 루나 코인 자체를 조사하지 않고 간편 결제 서비스 차이페이 등 연계 서비스업체 현장 점검에 나서는 것도 현행 법규정에서 할 수 있는 고육책이다.

가상화폐 상장과 상장폐지 요건이 거래소마다 다르고 그 기준이 느슨하다는 것도 문제점으로 지적되고 있다. 실제로 루나 사태가 터지고도 루나 코인을 상장 폐지하는 시점이 거래소마다 들쭉날쭉이었다. 거래소 가운데 고팍스는 16일부터, 업비트는 20일부터 거래지원을 중단했고, 빗썸과 코빗은 각각 이달 27일과 다음달 3일 거래 지원을 종료할 예정이다.

아울러 스테이블코인, 디파이(DeFi) 등 기존 금융시장과 관련도를 높인 새로운 가상화폐 시스템이 등장함에 따라 가상화폐가 기존 금융시장에 미치는 불안정도 높이고 있는 점도 뒤늦게 부각되고 있다. 다만 우리나라 금융회사의 가상화폐 투자행위를 제한해왔기 때문에 루나 사태가 금융회사에 직접적 영향을 주지 않을 것으로 금융당국은 분석하고 있다.

가상화폐를 이용한 범죄 의혹에 대해서도 법망이 성기다는 부분 역시 지적되고 있다. 루나 코인처럼 ‘가상자산을 조달하고 보유 개수를 보장하며, 그 대가로 고수익을 약속’하는 경우 불법유사수신으로 평가될 여지가 있기는 하지만 법적 처벌을 빠져나갈 소지가 있다.

가상화폐 자산운용사 발키리의 조시 올세위츠 리서치 책임자가 한 언론 인터뷰에서 “(비트코인) 가격이 2만2000∼2만3800달러까지 떨어진 후에나 바닥을 찾을 것”이라고 전망하는 등 루나 사태의 여파가 식을 줄 모르고 있지만, 한편에서는 루나 코인을 재발행하려는 움직임도 모색되고 있다. 루나 사태를 일으킨 권도형 테라폼랩스 대표가 10억개의 새로운 루나 가상화폐를 발행하는 내용을 담은 복원 계획을 ‘루나’ 보유자에게 제안하며 투표에 부쳤는데 현재까지 과반이 찬성한 것으로 나오고 있기 때문이다.

◆3월 사망자 4만명 넘어서… 통계 작성 이래 최초

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 정점을 찍었던 지난 3월 사망자가 4만4000명을 넘은 것으로 나타났다. 통계청이 관련 통계를 발표한 1983년 이후 역대 최대치다. 지난 3월 출생아 수는 2만2000명대를 기록, 76개월째 하락세를 이어갔다. 저출산 현상이 심화하면서 올해 1분기 가임 여성 1명이 평생 낳을 것으로 예상되는 자녀수인 합계출산율은 0.86명까지 떨어져 역대 최저치(1분기 기준)를 갈아치웠다.

25일 통계청은 이런 내용을 담은 ‘2022년 3월 인구동향’을 발표했다. 통계청에 따르면 지난 3월 사망자 수는 4만4487명으로 전년 동월 대비 67.6% 증가했다. 지난해 3월과 2020년 3월 사망자 수가 각각 2만5850명, 2만550명을 기록한 것을 감안하면 이례적으로 사망자 수가 폭증한 것이다. 1983년 1월부터 관련 통계 집계를 시작한 이래 사망자 수가 4만명을 넘은 건 이번이 처음이다.

지난 3월 사망자 수가 급증한 건 코로나19 오미크론 변이의 영향으로 확진자가 대폭 늘었기 때문이다. 지난 3월은 코로나19 확진자와 사망자가 각각 1010만1940명(해외 유입 포함), 8420명을 기록할 정도로 확산세가 거셌다. 코로나19 확산에 따라 의료 체계 과부하로 제때 치료를 받지 못하는 이들이 늘어나는 등 간접적인 피해도 커지면서 사망자가 급증했다는 분석이다.

실제 통계청의 초과사망 통계를 보면 지난 2월27일~4월2일 사망자 수(4만8768명)는 과거 3년 같은 동일 주간 최대 사망자 수와 비교해 62.8%, 전년 대비 63.2% 급증했다. 통계청 관계자는 “전년 대비 3월 사망자 증가폭이 1만7000명대였고 질병청이 발표한 3월 코로나19 사망자 수가 8000명대였기 때문에 약 9000~1만명 정도가 추가로 사망한 것”이라면서 “고령화 영향에다 의료기관 이용 제한 등 간접적인 부분도 영향을 미쳤을 것으로 보인다”고 말했다.

지난 3월 사망자(4만4487명)가 전년 대비 67.6% 급증한 가운데 저출산 현상은 지속됐다. 통계청에 따르면 지난 3월 출생아 수는 2만2925명으로 전년 동월 대비 4.2%(1009명) 감소했다. 동월 기준 역대 최소치다. 출생아 수는 2015년 12월부터 76개월째 전년 동월 대비 감소세를 이어갔다.

출생아 감소 현상이 계속되면서 합계출산율은 바닥을 가늠할 수 없을 정도로 하락하고 있다. 통계청에 따르면 가임 여성 1명이 평생 낳을 것으로 예상되는 자녀의 수인 합계출산율은 지난 1분기에 0.86명을 기록했다. 전년 동기 대비 0.02명 감소하면서 1분기 기준 역대 가장 적었다. 합계출산율은 2019년 1분기 1.02명을 기록한 이후 12개 분기 연속 1명을 밑돌고 있다.

이에 따라 올해 합계출산율이 처음으로 0.7명대를 기록할 가능성도 커지고 있다. 통상 출생아 수는 연초에 많고 연말로 갈수록 줄어드는 데 1분기부터 역대 최저치를 기록하면서 전망은 더욱 어두워졌다. 연간 합계출산율은 2018년(0.98명) 처음으로 1명 아래를 기록한 뒤 2019년 0.92명, 2020년 0.84명, 2021년 0.81명 등 4년 연속 1명을 밑돌고 있다.

한국의 합계출산율은 다른 국가와 비교해 봐도 심각한 수준이다. 2019년 기준 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국의 평균 합계출산율은 1.61명으로 조사됐다. 한국은 2019년 기준으로도 유일하게 합계출산율이 1명을 밑도는 국가였는데, 하락세가 멈추지 않고 있다.

향후 출산율이 상승할 요인이 보이지 않는 점도 문제다. 1분기 혼인 건수는 4만5377건으로 전년 동기보다 2637건(5.5%) 감소했다. 전 분기 통틀어 지난해 3분기(4만4192건) 이후 가장 적었다. 3월만 놓고 봐도 혼인 건수는 지난해 동월 대비 1446건(8.6%) 줄어든 1만5316건으로 3월 기준으로 역대 가장 적었다. 통계청 관계자는 “아무래도 결혼을 하는 연령에 있는 인구가 중요한 부분인데, 30대 인구가 계속 감소하고 있는 것이 혼인 감소의 주요 원인”이라고 말했다. 아울러 늦게 출산하는 현상도 계속됐다. 1분기 기준 25~29세 여성의 출산율이 전년 대비 4.3명 줄었고, 30~34세 여성도 1.8명 감소했다. 반면 35~39세 이상, 40세 이상 여성의 출산율은 각각 1.5명, 0.5명 증가했다.

사망자가 급증하고 출생아 수는 감소하면서 특정 시점을 기점으로 인구가 급격히 줄어드는 이른바 ‘인구절벽’ 현상은 심화하고 있다. 지난 3월 사망자 수가 출생아 수를 크게 초과하면서 인구는 2만1562명 자연감소했다. 자연감소폭이 2만명을 넘어선 건 이번이 처음이다. 2019년 11월부터 29개월째 연속 자연감소 현상이 지속된 셈이다.

한편, 4월 국내 인구이동은 48년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. ‘4월 국내 인구이동 통계’에 따르면 4월 중 국내 이동자 수는 48만3000명으로 1년 전보다 18.7% 줄었다. 4월 기준 1974년(48만명) 이후 48년 만의 최저치다. 인구 고령화에 부동산 거래 둔화가 맞물린 것이 영향을 미친 것으로 분석된다.

김준영 기자 [e-mail]