서민 부담 줄이고 내집 마련 문턱 낮췄다…‘11·10 부동산 대책’ 효과는

정부 규제완화 주요 내용

LTV 최대 70%·다주택자 담보대출 허용
청약시장 침체에 공공택지 사전청약 폐지
무순위 거주지역 요건 없애 대상자 확대

레고랜드發 건설사들 자금난 해소 위해
5조 규모 미분양 PF 대출 보증도 신설
HUG·HF 기존 PF 보증 10조까지 늘려

정부가 10일 규제지역을 풀고 대출 규제 해제를 조기 시행하는 등 규제완화 패키지를 내놨다. 금리 인상과 글로벌 경기 둔화 여파로 부동산 시장의 경착륙을 우려하는 목소리가 높아진 데 따른 조치다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처가 발표한 11·10 대책에는 실수요자의 내집 마련에 걸림돌이 되는 빗장을 풀고, 서민·중산층의 부담을 줄이고 사업자의 보증지원을 확대하는 등 금융 지원방안이 포함됐다.

지난 8일 서울 중구 남산공원에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴시스

국토교통부는 전날 주거정책심의위원회를 열어 규제지역 조정안을 심의·의결했다. 우선 경기에서 수원시, 안양시, 안산 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인 수지·기흥구, 동탄2지구 등 9곳을 투기과열지구에서 해제했다. 조정대상지역에서 이들 지역과 함께 고양시, 남양주시, 김포시, 의왕시 등 경기 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종시 등 31곳이 한꺼번에 빠졌다.

정부가 서울과 경기 5곳(과천시, 성남 분당·수정구, 하남시, 광명시)을 뺀 모든 지역에서 규제를 푼 것은 주택 매매시장과 청약시장의 문턱을 낮추고, 주택 보유자들의 세 부담을 감면해주는 효과가 있다.

투기과열지구에서 빠지면 주택담보대출비율(LTV)이 10%포인트 높아지고 분양권 전매제한은 최대 5년에서 3년, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다. 조정대상지역에서 해제되면, LTV가 70%까지 올라가고 다주택자에 대한 주택담보대출도 허용된다.

정부는 ‘레고랜드 사태’를 계기로 직격탄을 맞은 건설사의 자금난을 해소하기 위해 5조원 규모의 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설하기로 했다. 분양가 할인 등 건설사의 자구노력이 있을 경우 준공 전 미분양 사업장에 대해서도 PF 대출을 받을 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 지원한다. HUG와 주택금융공사(HF)의 기존 PF 대출 보증 발급은 10조원까지 확대하고 금리·심사 요건을 합리적으로 완화하기로 했다.

정부는 연내 발표하기로 했던 재건축 안전진단 기준은 12월 초로 앞당겨 공개하기로 했다. 현재 50%에 달하는 구조안전성 비중을 30∼40%로 낮추고, 정밀안전진단상 D등급 분류 시 의무화돼 있는 공공기관 적정성 검사를 지자체가 요청하는 경우에 한해 제한적으로 시행하는 방안 등이 담길 예정이다. 이르면 내년 1월 중 개선안이 시행될 수 있을 것으로 정부는 보고 있다. 문재인정부 때 혜택이 대폭 축소된 주택 등록임대사업제에 대해서도 연내 정상화 방안을 마련하기로 했다.

매매시장에 이어 청약시장도 침체되고 있는 만큼 공공택지의 사전청약 의무도 폐지하기로 했다. 수요가 감소한 상태에서 사전청약을 통한 분양이 2∼3년 내에 집중되는 문제를 해소하기 위한 차원이다. 정부는 이미 매각한 택지에 대해서도 사전청약 시기를 6개월에서 2년으로 완화하기로 했다.

거래절벽 탈출 기대감 정부가 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제하기로 발표한 10일 세종시의 한 공인중개사사무소에서 관계자가 관련 안내문을 부착하고 있다. 연합뉴스

무순위 청약의 경우 현재 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 거주지역 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대한다. 예비당첨자 범위도 현재 모집 가구수의 40% 이상에서 500% 이상으로 늘린다.

정부는 종합부동산세와 재산세, 건강보험료 등의 과세기준이 되는 공시가격 현실화 계획 수정 문제에 대해서도 올해 안에 매듭을 짓는다는 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 이날 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 참석해 “그간 집값 급등과 가파른 현실화율 상승이 더해지며 국민들의 부동산 보유 부담이 급증했다”며 공시가격 현실화 계획 수정안을 12월 중에 결론낼 계획이라고 설명했다.

◆“고금리에 이자부담 건재… 한계 명확”

정부가 10일 규제지역 해제와 대출 규제 완화 조기 적용 등 부동산 규제 완화책을 내놨지만, 여전히 시장의 반응은 차갑다. 금리가 가파르게 오르며 집값이 매주 역대 최대 낙폭을 기록하는 상황이라 거래 활성화를 기대하긴 이르다는 이유에서다.

10일 서울 송파구 롯데월드 서울스카이에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴스1

전문가들은 정부가 두 달 만에 규제지역 추가 해제를 발표하는 등 일관된 메시지를 보내는 점은 긍정적이라고 평가했다. 규제지역 해제를 통한 대출·청약 규제 완화 조치가 실수요자의 입장에선 ‘가뭄의 단비’로 느껴질 수 있다는 것이다. 그럼에도 총부채상환비율(DSR) 제한 등 다른 대출 규제가 남아 있고, 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 건재한 만큼 이번 대책의 효과는 한계가 명확하다는 전망이 나온다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “1주택자가 조정대상지역에서 추가 주택을 살 때 취득세가 8%지만 해제지역에서는 일반 세율로 바뀌므로 급급매 중심 매물 소화가 가능해질 것으로 보인다“면서도 “아직 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기는 어려운 만큼 집값 하락세는 계속 진행될 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “규제지역 해제는 주택 구매에 장애가 없어진 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것은 아니어서 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적일 것”이라고 내다봤다.

결국 시장 연착륙을 위해선 한층 과감한 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다. 전문가들 사이에는 시장 경착륙을 막기 위해 좀 더 과감한 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “글로벌 거시경제가 재편되는 상황에서 규제 정상화는 점진적으로 할 것이 아니라 선제적으로 할 필요가 있다”며 “서울 등도 조정대상 지역은 전부 해제하고 투기과열지구만 최소화하는 방향이 필요하다”고 지적했다.

정부는 10일 서울과 경기 성남(분당·수정), 과천, 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제 지역에서 해제한다고 밝혔다. 사진은 투기과열지구에서 해제된 경기 수원시 광교신도시 일대. 연합뉴스

◆아파트 매매·전세 모두 역대 최대 낙폭

전국, 수도권, 지방 아파트 매매가격과 전셋값 모두 역대 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

10일 한국부동산원 조사에 따르면, 이번주 전국 아파트값은 0.39% 떨어지며 지난주(-0.32%)보다 낙폭이 커졌다. 수도권은 -0.40%에서 -0.47, 지방은 -0.24%에서 -0.32%, 서울은 -0.34%에서 -0.38%로 각각 낙폭을 키우며 2012년 5월 부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 하락폭을 기록했다.

서울 아파트값은 24주 연속 하락세를 이어가고 있다. 노원(-0.55%)·도봉구(-0.56%) 아파트값의 하락폭이 0.5%대로 커지며 약세가 지속됐다. 강남구도 -0.28%에서 -0.34%로 낙폭이 커졌지만, 송파구와 서초구는 각각 -0.60%에서 -0.58%, -0.16%에서 -0.13%로 소폭 줄었다.

부동산원은 “주택가격 추가 하락 우려와 기준금리 인상이 예상됨에 따라 매수관망세가 지속되고 거래급감 상황이 심화되면서 지난주 대비 하락폭이 확대됐다”고 설명했다.

정부가 인천 전역을 조정대상지역에서 해제한다고 발표한 10일 인천시 연수구 송도국제도시 한 부동산에 시민이 들어가고 있다. 연합뉴스

정부가 이날 수도권의 규제지역을 대폭 해제했지만, 아파트값 약세는 당분간 계속될 것으로 보인다. 이번에 규제지역에서 해제된 경기 과천시는 지난주 -0.48%에서 이번주 -0.67%로 하락폭이 커졌고, 광명시도 -0.56%에서 -0.61%로 낙폭이 확대됐다. 성남시 분당구와 수정구도 각각 지난주보다 낙폭을 키워 0.28%, 0.84%씩 아파트값이 떨어졌다. 하남시 아파트값도 지난주(-0.43%)보다 낙폭을 벌리며 이번주 0.47% 하락했다.

전세시장도 힘을 쓰지 못하고 있다. 이번주 서울(-0.48%), 경기(-0.61%), 인천(-0.62%) 아파트 전셋값 모두 부동산원 시세 조사 이래 역대 최대 하락폭을 이어갔다. 서울에서는 송파구(-0.71%), 강북구(-0.68%), 은평구(-0.62%), 성북구(-0.59%), 강동구(-0.59%) 등의 낙폭이 컸다.

부동산원은 “전세 대출이자 부담 증가로 임차인들의 월세계약 이동이 지속되고, 매매 매물이 전세로 전환되는 등 매물이 쌓이고 있다”고 전했다.

박세준 기자 [e-mail]