거래량 줄어도 거래액은 상승… 서울 빌딩 시장 8조 원 육박
“비싸도 확실한 곳만”… 강남 거래 절벽 속 도심은 77% 폭등

지난해 5월 서울 강남구 한 빌딩에 임대 문구가 붙어있다. 연합뉴스

2025년 서울 오피스 시장을 관통한 핵심 키워드는 ‘선별’과 ‘이동’이다. 부동산 시장의 불확실성이 지속되는 상황에서 큰손들은 검증되지 않은 매물 대신 확실한 우량 자산에만 지갑을 열었다. 그 결과 전체 거래 건수는 줄었지만 서울 빌딩 시장 전체 거래액은 8조 원에 육박하며 사상 최대 수준을 기록했다.

10일 상업용 부동산 전문 기업 부동산플래닛이 분석한 ‘2025년 서울시 오피스 시장 동향 보고서’에 따르면 지난해 서울 오피스 빌딩 거래량은 총 93건으로 전년 대비 11.4% 감소했다. 그러나 반전은 금액에 있었다. 거래 금액은 오히려 2.2% 상승한 7조 9879억 원을 기록했다. 이는 역대급 호황기로 불린 2024년 기록마저 넘어선 수치다.

◆ “강남은 반토막인데 성수는 4배 폭등” 엇갈린 큰손들의 발길

가장 눈에 띄는 대목은 권역별 희비다. 전통의 강자로 군림하던 강남권(GBD)은 체면을 구겼다. 강남구와 서초구를 포함한 GBD의 거래량과 거래액은 전년 대비 절반 수준으로 쪼그라들었다. 여의도권(YBD) 역시 거래 금액이 78%나 급감하며 매수세가 뚝 끊겼다.

반면 종로와 중구가 포진한 도심권(CBD)은 말 그대로 돈이 몰렸다. 대신파이낸스센터(6620억 원)와 서울 인터내셔널 타워(8971억 원) 등 수천억 원대 대형 매물들이 잇따라 주인을 찾았다. 덕분에 도심권 거래액은 1년 만에 77.2% 폭등한 4조 2384억 원을 달성했다.

특히 ‘힙지’를 넘어 신흥 부촌으로 떠오른 성수동 등 기타 지역(ETC)의 성장세는 무서울 정도다. 이 지역은 거래량이 55.2% 늘어난 것은 물론 거래 금액이 전년 대비 4배 이상 폭증한 1조 6215억 원을 기록했다. 강남을 대체할 새로운 투자처로 성수와 종로가 확실히 자리매김했다는 해석이 나온다.

빌딩 전체를 사는 통매매 외에 호실별로 쪼개 파는 집합 사무실 시장도 뜨거웠다. 2025년 서울 사무실 거래 금액은 3조 6144억 원으로 2021년 이후 최대치를 찍었다. 자치구별로는 종로구가 압도적이다. 종로구의 거래 금액 상승률은 전년 대비 무려 4263.7%라는 기현상을 보였으며 용산구 역시 거래량이 348% 넘게 상승하며 뜨거운 관심을 입증했다.

◆ “나가는 사람 없으니 부르는 게 값” 임대료 연일 신고가

임대차 시장은 집주인인 임대인 우위 시장이 굳어졌다. 지난해 12월 기준 서울 오피스 공실률은 3.50%로 전월보다 더 낮아졌다. 통상 5%를 안정적인 공실 수준으로 보는데 서울 시내 오피스는 빈 사무실 찾기가 그만큼 어렵다는 의미다.

들어오려는 사람은 많은데 나가는 사람이 없으니 임대료는 고공행진 중이다. 전용면적당비용(NOC)은 20만 3116원으로 2025년 들어 최고가를 경신했다. 강남은 21만 4840원으로 서울에서 가장 비싼 몸값을 유지하고 있으며 도심과 여의도 역시 연일 최고가를 갈아치우며 임차인들의 부담을 키우고 있다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “고금리와 경기 둔화 속에서도 거래액이 상승한 것은 확실한 우량 자산에만 돈이 쏠리는 선별적 투자 기조가 강화된 결과다”라며 “강남권 거래가 주춤한 사이 도심권의 대형 딜과 성수동 같은 신흥 지역의 약진이 전체 시장을 견인했다”고 분석했다.

양다훈 기자 [e-mail]