서울 아파트 낙찰가율 1년 새 14.5%p↑
잠실 다세대 주택 경매에 103명 몰려
현금 부자들 규제 피해 ‘무풍지대’로
직전 최고가 웃도는 낙찰 사례 잇따라

정부의 고강도 규제 속 ‘틈새시장’으로 떠오른 부동산 경매에 수요가 쏠리고 있다. 특히 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 서울과 경기 일부 지역에서 열기가 뜨겁다. 실거주 의무가 없어 일부 ‘갭 투자’(전세 낀 매매)가 가능해 각종 규제를 피해갈 수 있기 때문이다.

15일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 ‘2026년 1월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 107.8%을 기록해 지난해 10월부터 4개월 연속 100%를 웃돌았다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 7개월 만에 가장 높은 수준으로, 지난해 1월(93.3%)과 비교하면 14.5%포인트 상승했다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 뉴시스

자치구별로는 동작구가 139.2%로 가장 높았고, 성동구(131.7%), 광진구(129.0%), 영등포구(124.9%)가 뒤를 이었다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수도 174건으로 전월(127건)보다 약 37% 증가했다. 평균 응찰자 수는 7.9명으로 전월(6.7명)보다 1.2명이 늘어나며 지난해 6월(9.2명) 이후 최고치를 기록했다.

최다 응찰자 수 물건은 서울 송파구 잠실동 전용 77.0㎡ 다세대 주택 2층으로 103명이 입찰에 참여해 감정가(6억7800만원)의 134.7%인 9억1333만원에 새 주인을 찾았다. 서울 핵심 지역에 있는 전용 20평대 공동주택인 데다 한 차례 유찰로 5억원대의 최저 가격이 형성되면서 실수요자와 투자자가 경합하면서 높은 경쟁률을 기록했다는 분석이다. 2위는 성남시 분당구 분당동 분당 샛별마을 삼부아파트 전용 59.8㎡로 57명이 입찰에 참여하면서 감정가(8억원)의 172.3%인 13억7826만원에 손바뀜됐다.

경기 아파트 진행 건수는 낙찰가율은 87.3%로 전월(87.5%)보다 소폭 하락했지만, 규제 지역을 중심으로 고가 낙찰이 이어졌다. 광명시 아파트 평균 낙찰가율이 116.6%로 가장 높았고, 성남시 분당구(113.9%), 안양시 동안구(102.6%), 하남시(102.3%) 등이 강세를 보였다.

경매 시장이 과열되고 있는 것은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 묶은 지난해 ‘10·15 대책’의 여파로 해석된다. 경매로 낙찰받은 주택은 토허구역에서도 실거주 의무가 면제되고, 대출을 받지 않으면 갭 투자도 가능하기 때문이다. ‘현금 부자’ 입장에서는 경매 시장이 일종의 틈새인 것이다. 10·15 대책 이전 토허구역으로 지정됐던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에서도 비슷한 현상이 나타난 바 있다.

이에 경매 낙찰가가 실거래가를 웃도는 사례도 속출하고 있다. 서울 서초구 서초삼풍아파트 전용 130㎡는 지난달 50억2000만원에 낙찰됐다. 감정가(38억원)뿐 아니라 직전 최고가(45억원)보다도 높은 금액이다. 지난달 낙찰가율 최고 단지인 마포구 성산동 성산시영아파트 전용 50.5㎡는 감정가(9억3300만원)의 171.5%인 15억9999만9999원에 낙찰됐다. 매매 최고가(13억900만원)보다 약 3억원을 웃도는 수준이다.

유지혜 기자 [e-mail]