최근 매입임대주택의 양도소득세 중과 배제가 특혜이니 이를 조기 종료하자는 논의가 진행 중이다. 현 정부는 이외에도 등록임대사업자의 대출 규제 강화, 조정대상지역의 종합부동산세 합산 배제 불인정 등 각종 기존 혜택을 중단시키고 있다. 등록임대에 대한 이러한 일련의 규제는 등록임대주택이 불필요한 혜택을 받고 있으니 이를 철회하고 등록임대주택을 매물화하려는 것으로 보인다.

과거 등록임대에 대한 혜택은 임대규제에 대한 보상책이었다. 2015년 ‘민간임대주택특별법’을 도입하면서 장기의무임대와 임대료 상한규제를 받으면 양도소득세를 비롯해 취득세, 재산세, 임대소득세 등에 혜택을 줬다. 비제도권 다주택자들의 과도한 임대료 인상이나 임대단기화 문제를 해결하기 위해 등록임대주택제도를 도입한 것이다.

이상영 명지대 부동산학과 교수

그런데 2018년 가을 서울 지역 주택매매가격이 급등하자 등록임대주택을 줄이기 위해 혜택을 줄이고 규제를 강화했다. 2020년 ‘주택임대차 3법’ 도입 시에는 4년 등록임대제도를 폐지하고 아파트를 등록임대사업 대상에서 제외했다.

최근 양도소득세 혜택을 종료하자는 아파트는 이 조치로 등록 말소된 임대주택들이다. 이후 등록임대제도의 도입 취지는 희미해지고 임대시장보다는 매매시장의 문제를 해결하는 데 논의가 집중됐다.

등록임대정책의 전환으로 재고가 줄어들면 궁극적으로 임대시장은 일반 다주택자 민간임대시장이 중심이 될 것이다. 현재 민간임대 중 등록임대 비중은 20%이고 나머지 80%는 주택임대차보호법하의 일반임대다.

주택임대차보호법에서 임대료는 2년간 1회에 한해 계약갱신청구권을 부여하고 있어 최대 4년간 임대료 상한제가 적용되지만 이것만으로 임대료 안정을 기하기는 어렵다. 또한 대항력이라는 보증금에 대한 선순위 권리가 부여되지만 이 제도만으로 전세사기를 막기는 어려운 것이 현실이다. 현재 민간임대시장에서 가장 큰 문제는 이처럼 임대관련법이 부실해 전세사기가 횡행하고 전세의 월세화가 급속히 진행되면서 전월세가가 크게 오르고 있다는 점이다.

우리나라 전체 가구의 40% 이상이 임차를 살고 있다. 공공임대에 8%만이 거주하고 있어 30% 이상의 가구가 민간임대에 거주한다. 주택임대차보호법보다 공익성을 강화한 등록임대는 일부 건설임대가 있지만 상당수가 다가구, 다세대, 연립, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트다. 이들 등록임대주택에는 청년, 신혼부부나 저소득층이 주로 거주하고 있다. 당장 공공임대 공급을 획기적으로 늘리기는 어렵기 때문에 등록임대의 사회적 역할은 여전히 존재한다.

등록민간임대제도를 도입할 때 정책 목표는 저렴한 임대료를 받는 장기임대주택을 임차인들에게 제공하는 것이었다. 지난 10년간 등록임대제도는 도입 시기 임대정책의 관점에서 운영되기보다는 집값 상승 문제를 해결하기 위한 수단으로 활용됐다. 등록임대를 규제해서 매매시장에 이들 임대주택이 매물로 나오도록 하거나 등록임대 자체를 줄이는 정책이 지속되고 있는 것이다.

이렇게 등록민간임대제도를 운영할 것이라면 이 법이 왜 존재해야 하는지 의문이다. 전세사기 위험에 노출되지 않고, 저렴한 장기민간임대주택이 존재하는 임대시장을 어떻게 만들 수 있을지 고민이 깊어진다.

이상영 명지대 부동산학과 교수