다주택자 규제 강화의 역설

임대사업자 대출만기 연장 제한
매물로 출현 땐 세입자 불안 자극

서울 등록임대주택 41만여 가구
절반 넘는 23만 가구 2030년 말소

금융규제 등 동시 엄습 가능성
전월세 시장 변동성 커질 우려

서울 관악구에서 임대사업자로 등록한 주택에 거주 중인 세입자 A씨는 정부의 임대사업 규제 강화에 불안감을 느끼고 있다. A씨는 “등록임대가 말소되면 집주인이 집을 팔 수 있다는 얘기를 들어 걱정된다”며 “전세나 월세 물건이 줄어들면 다른 집을 구하기도 쉽지 않을 것 같다”고 말했다.

정부의 다주택자 규제 강화와 등록임대주택 말소로 인해 주택 임대차 시장의 불안정성이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 상대적으로 저렴하게 전·월세 물량을 공급했던 등록임대 물량이 줄어들 경우 청년과 서민 세입자의 주거 불안이 확대될 수 있어서다.

서울 성북구 한 부동산 중개업소. 연합뉴스

16일 서울시가 제공한 ‘민간임대주택 통계 현황 분석 보고서’에 따르면 서울 등록임대주택 약 41만가구 중 23만가구(56%)가 2030년까지 의무 임대기간 종료로 등록이 말소될 예정이다. 특히 2026년 한 해 동안 약 7만2844가구의 등록임대 의무 임대기간이 종료될 것으로 나타났다. 이는 2017~2018년 등록이 급증했던 물량의 의무 임대기간이 끝나면서 만기 물량이 한꺼번에 몰린 것으로 분석된다.

등록임대사업자 제도는 문재인정부 시절 임대차 시장 안정을 위해 도입됐다. 정부는 민간 임대주택 등록을 유도하기 위해 세제 혜택을 제공하고 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한했다. 그러나 2020년 단기임대(4년)와 아파트 장기일반임대(8년) 유형 신규 등록이 폐지됐고 등록임대주택 수는 감소세로 돌아섰다.

최근 정부는 임대사업자로 등록한 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 제한하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 임대사업자 대출은 통상 3년 만기 일시상환 방식이라, 만기 연장이 막힐 경우 일부 물량이 시장에 매물로 나올 가능성이 나오는 것이다. 당정과 금융당국 등에서는 수도권에서 대출이 설정된 임대사업자 아파트는 약 1만2000가구 수준이고, 이 중 약 80%가 올해 만기 도래로 보고 있다.

다만 실제 매물 증가로 이어질지는 지켜봐야 한다는 분석도 나온다. 서울은 토지거래허가구역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제가 겹쳐 있어 매수자가 실거주 요건과 대출 규제를 동시에 충족해야 하기 때문이다. 이에 매도 압력은 커질 수 있지만 매수 수요가 제한되면서 시장 영향은 제한적일 수 있다는 평가도 있다.

부동산업계에서는 등록임대주택 감소가 전월세 시장에 변수로 작용할 수 있다고 본다. 등록임대주택은 임대료 인상률이 연 5% 이내로 제한되고 장기간 거주가 가능해 청년과 서민층의 주거 안정장치 역할을 해온 측면이 있다. 이 때문에 의무 임대기간이 끝난 물량이 시장에서 빠르게 줄어들 경우 전세와 월세 시장의 불안 요인이 될 수 있다는 분석이 나온다.

다만 실제 시장 충격은 제한적일 수 있다는 시각도 있다. 등록임대주택 상당수가 다세대·오피스텔 등 비아파트 중심으로 구성돼 있고, 매매로 전환되더라도 세입자가 거주 중인 경우가 많아 단기간에 시장에 매물로 나오기는 쉽지 않다는 것이다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “양도세 규제보다 집값 하락에 대한 기대나 두려움이 시장을 더 크게 움직이는 요인”이라며 “토지거래허가구역 등 거래 규제가 있는 상황에서 매물이 한꺼번에 쏟아질 가능성은 제한적일 것”이라고 말했다. 부동산업계 관계자는 “등록임대 물량 감소와 금융 규제가 동시에 작용할 경우 전월세 시장 변동성이 커질 수 있다”며 “정부가 임대주택 공급과 세입자 보호장치를 함께 마련할 필요가 있다”고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]