1일 엑스(X·옛 트위터)에 “불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우 (장특공제 비적용 대상에서) 제외됨이 명백”
전문가 “실수요 중심으로 1주택 유도 정책 방향 바람직…정책 효과 나도록 정교한 제도 설계해야”

서울 아파트 입주를 앞두고 지방 발령이 나면서 비거주 1주택자가 된 30대 직장인 A씨는 “실거주하지 않으면 나중에 양도세 부담이 커질 수 있다는 얘기를 들었다”며 “계속 보유하기도 부담스러운 상황”이라고 토로했다. 그는 “투자 목적이 아니라 직장 발령으로 어쩔 수 없이 비거주 상태가 됐는데 향후 비거주 1주택자 세 부담이 어떻게 될지 신경쓰인다. (우리 같은 사람이 불이익을 받지 않도록) 정부가 명확한 기준을 빨리 제시해줬으면 좋겠다”고 말했다.

이재명 대통령의 부동산 시장 안정화 의지에 따라 정부가 다주택·초고가 주택·비거주 1주택에 대한 세제 강화 방안을 검토하면서 이 중 다수를 차지하는 비거주 1주택자들이 심란한 모습이다. 서울 주택 상당수는 이미 ‘소유와 거주가 분리된 상태’인 것으로 추정된다. 국토교통부 주택소유통계에 따르면 2024년 기준 서울 전체 273만6773가구 중 약 83만가구가 서울 내 다른 구 거주자(36만6932가구)와 서울 외 거주자(46만3995가구)였다.

서울 강남구 한 부동산에 붙은 부동산 매매 안내문. 뉴스1

특히 투기·투자용이 아니라 직장과 자녀교육 등 불가피한 사유로 비거주 1주택자가 된 사람들이 그렇다. 이들은 장기보유특별공제(장특공제) 등 보유기간에 따른 양도세 감면 혜택이 축소될까봐 우려하거나 당장 실거주를 하려 해도 세입자 퇴거 문제 등으로 곤란을 겪기도 한다.    

이와 관련, 이 대통령은 1일 ‘불가피한’ 사유로 비거주 1주택자가 된 사람들은 세금 감면 혜택을 계속 인정할 가능성을 내비쳤다. 앞서 이 대통령은 지난 1월 장특공제와 관련해 “다주택은 물론, 1주택이라 할지라도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금 감면을 해 주는 것은 이상해 보인다”며 “1주택도 1주택 나름”이라고 밝혔다. 이후 무리하게 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 및 투기와 무관하게 어쩔 수 없는 사정으로 소유 주택에 거주하지 못한 사람들 사이에서 장기 보유 혜택마저 사라지거나 대폭 축소돼 세 부담이 커지는 것 아니냐는 불안감이 나오기도 했다. 전문가들이 다주택자와 달리 비거주 1주택자에 대해서는 투자·투기 목적의 보유인지, 사정상 정말 불가피한 비거주인지 제대로 가려서 정책이 적용되도록 정교하게 제도를 설계해야 한다고 주문한 것도 같은 맥락이다. 그러지 않으면 혼선이 불가피하고 부작용도 우려되기 때문이다.

이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 이 같은 분위기를 전한 세계일보 보도를 언급하면서 “갭투자용이 아니라 주거용임에도 직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 (장특공제 비적용 대상에서) 제외됨이 명백하다”고 밝혔다. 

현행 제도 역시 1세대 1주택 보유자 중 ‘취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유’로 일시 비거주하는 경우 양도세 비과세 특례를 적용하고, 실거주를 안 할 경우 보유 기간에 따라 양도세 일반공제(최대 30%) 혜택을 준다. 이 대통령이 불가피한 사유에 따른 비거주 1주택자에게 불이익을 주지 않겠다고 분명히 한 만큼 이들과 관련한 장특·일반공제 등 최소 현행 혜택 수준은 유지되지 않겠느냐는 관측이 나온다.

서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 통화에서 “되도록 실수요 중심으로 1주택 보유를 유도하겠다는 정부의 정책 방향은 바람직하다”면서도 “비거주 1주택자의 상당수는 투기 목적이 아닌 불가피한 사유에 따른 경우인 만큼 둘을 잘 구분한 정책이 돼야 효과를 거두고 시장 위축도 최소화할 수 있을 것”이라고 말했다. 

정부의 한 관계자는 “현재도 불가피한 사정으로 비거주를 할 수밖에 없는 1주택자의 경우 고려해주는 제도가 있고, 진짜 그런 사유인지 증빙 자료로 확인하고 있다”며 “비거주 1주택 사유를 가려내는 것도 어렵지 않다. 예컨대 세입자에게 전세자금을 내줘야만 들어가 살 수 있는 ‘갭투자’는 불가피한 사유로 보기 어렵다”고 말했다. 이어 “정책 방향에 맞는 제도 설계가 되도록 최선을 다할 것”이라고 덧붙였다.        

시장에서는 실거주 전환 과정에서 세입자 퇴거 문제 등 현실적 부담이 상당한 만큼 이를 덜어줄 방안이 필요하다는 목소리도 나온다. 경기 성남의 한 신축 아파트를 분양받았던 B씨는 최근 매도하려고 했지만 쉽지 않자 포기했다. 입주 시기를 맞추지 못해 성남 아파트는 전세로 돌렸는데 세입자가 이미 계약갱신청구권을 행사했기 때문이다. 그는 “세입자 갱신으로 최소 2년간 처분이 어려워졌다”며 “토지거래허가구역 규제까지 겹쳐 거래 자체가 어려운 상황”이라고 말했다. 현행 임대차법상 집주인이 실거주를 이유로 계약 종료를 원할 경우 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이를 통보해야 한다. 이를 넘기면 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없어 추가로 거주기간을 보장해야 한다. 이 경우 집주인은 세입자와 협의해 조기 퇴거를 유도해야 하는데 이 과정에서 이사비나 위로금 명목 등으로 상당한 비용 부담을 떠안는 사례가 많다고 한다.  

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “비거주 1주택자의 실거주 전환 시 계약갱신청구권이나 퇴거 비용 부담 등 현실적 장애를 고려해 전세퇴거자금 지원 등 보완책이 함께 마련돼야 한다”고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]