정부, 6월 지선 후 논의 전망

9일 다주택자 양도세 중과 재개
후속 부동산 세제 개편 나설 듯

보유·거주 기간 따라 차등 부과
공정시장가액비율 60%서 상향
공시가 현실화 방안 검토 전망

전문가 “시소 개념 세제 개편을
취득세도 수요자 고려해 낮춰야”

다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 이달 9일 종료되는 가운데 부동산 세제 개편 논의가 본격화할 전망이다. 김용범 청와대 정책실장이 4일 다주택자 등 유형별로 세 부담을 달리하겠다고 재차 강조하면서다. 우리 보유세 수준이 주요국 대비 낮다고 정부가 보고 있는 만큼 보유세를 점진적으로 높이는 방안이 논의될 것으로 보인다. 양도세 장기보유특별공제(장특공제)의 경우 제도는 유지하지만 거주에 혜택을 더 주고 보유에 세 부담을 강화하는 방향으로 제도가 재설계될 전망이다. 전문가들은 중장기적으로 보유세가 강화되는 만큼 거래세를 인하하는 조합이 마련돼야 부동산 시장이 안정될 수 있다고 제언한다.

숨죽인 부동산 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 엿새 앞둔 3일 서울 한 공인중개사 사무실에 관련 안내문이 붙어 있다. 내달 지방선거 이후 시장 상황에 따라 부동산 세제 개편 논의가 본격화될 것이라는 관측이 나온다. 연합뉴스

5일 재정경제부 등에 따르면 내달 지방선거 이후 시장 상황에 따라 보유세 강화 관련 논의가 본격 전개될 것으로 예상된다. 이재명 대통령은 선진국 주요 도시와 비교한 우리 보유세 수준이 낮은 데 대해 “저도 궁금했다”(3월23일 X)며 문제의식을 드러낸 바 있다. 한국지방세연구원에 따르면 민간 부동산 대비 한국의 보유세 세 부담 비중은 0.21%(2022년 기준)로 영국(0.64%), 일본(0.49%), 프랑스(0.34%) 등보다 낮았다.

각종 연구 결과는 보유세가 낮은 국가의 점진적 세 부담 인상 효과를 지지한다. ‘부동산 조세의 주택시장 안정화 효과’(2018년) 논문에서 연구진이 경제협력개발기구(OECD) 35개국의 1980~2015년 데이터를 분석한 결과, 보유세율이 낮은 국가에서 세율을 인상할 경우 주택가격 안정화를 유도할 수 있는 반면 보유세율이 높은 국가에서의 세율 인상은 오히려 가격 상승으로 이어졌다. 김보영 한국지방세연구원 부연구위원은 ‘주택 관련 취득·보유·양도세제 정책의 영향 분석’ 보고서에서 “보유세 인상이 다주택자의 주택 보유 비용 등을 높여 초과보유 주택을 매도할 유인을 발생시키는 동시에 잠재적 구매자들은 구매를 망설이게 만든다. 이 같은 공급 증가와 수요 감소는 부동산 가격을 하향 안정화시킬 수 있다”고 이론적 근거를 정리했다.

일단 법 개정 없이 보유세를 강화할 수 있는 수단들이 우선 검토될 것으로 보인다. 종합부동산세와 재산세 과세표준을 결정하는 핵심요소인 공정시장가액비율(현재 60%)을 상향하는 방안과 함께 이전 정부 때 69%까지 낮아졌던 공시가격을 현실화하는 방안이 대표적이다. 김용범 실장이 주택 유형별로 세 부담을 달리하는 방안을 살펴보고 있다고 밝힌 만큼 보유·거주 기간에 따라 보유세 부담에 차등을 주는 방안도 논의될 수 있다. 안창남 월드텍스연구회 회장(전 강남대 교수)은 “보유기간 몇 년, 실거주 몇 년 이런 차이를 두고 (보유세 부담을) 달리 할 것 같다”면서 “이후 실거주 주택에 대해서는 아예 간섭을 안 하고, 두 번째 주택에 대해서는 각종 공제 등 혜택을 줄이는 것까지 (논의를) 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.

거래세의 경우 투기 목적에 대해 세 부담을 늘리는 방향이 강조되고 있다. 양도세 장특공제가 대표적이다. 양도세는 소득세에 속하지만, 시세차익에 부과되기 때문에 거래세 성격도 갖는다. 양도세 장특공제는 보유와 거주 기간에 따라 40%씩 최대 80% 공제해주는 제도로, 매도가격 12억원까지 비과세된다. 이 대통령이 “부동산 투기 옹호하는 사람이 아니라면 오래 소유했다는 이유로 양도세를 깎아주라고 주장할 이유가 없다”(4월18일 X)고 밝힌 만큼, 보유 기간에 대한 감면을 줄이고 거주 기간에 대한 공제 혜택을 늘리는 식으로 제도가 설계될 것으로 전망된다. 이 대통령은 양도세 ‘매물잠김’ 현상도 공제 수준을 시기별로 조정하면 오히려 시중에 매물이 늘 수 있다고 강조하기도 했다.

이재명 대통령. 연합뉴스

다만, 이 제도 자체가 조세 형평을 높여주기 위해 도입된 측면도 고려돼야 한다는 지적도 나온다. 김현동 배재대 교수(경영학)는 “부동산은 5~10년 누적되는 양도차익에 세금을 부과하기 때문에 1년 단위로 매기는 소득과세보다 너무 높아지는 문제가 있다”면서 “장특공제는 부동산을 오래 보유한 것에 혜택을 주는 기능적인 측면이 있다”고 말했다.

전문가들은 정부가 보유세를 강화한 만큼 거래세를 낮춰주는 조합을 추진해야 시장이 안정화될 수 있다고 제언한다. 문재인정부가 보유세와 거래세를 동시에 높인 끝에 부동산이 폭등하고, 이전 정부에서 보유세와 거래세를 동시에 낮춰 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 증가했던 잘못을 되풀이 말아야 한다는 것이다. 김 교수는 “보유세를 얼마냐 올리느냐에 따라 양도세를 그만큼 내리는 ‘시소’의 개념으로 세 부담 수준을 짜야 한다”면서 “취득세도 수요자 지출을 고려했을 때 낮춰야 한다”고 제언했다. 안 회장도 “거래세를 낮추고 보유세를 높이는 방향이 맞다”고 말했다.

세종=이희경·현상철 기자