전문가 “효과 제한적” 한목소리

2∼3년 뒤 보유·양도세 모두 강화
“감세 막차 타자” 매물 늘어날 듯
수요 많은 서울 핵심지 공급 부족
집값 상승 기대 ‘버티기’ 가능성

‘똘똘한 한 채 보유’ 수요도 여전
30억 안팎 낮춰 갈아타기 늘 듯

비거주 1주택자 세부담 확 커져
전세 부족·월세 전환 가속 전망

“다주택자와 고가주택 보유자, 고령층 등을 중심으로 매물이 늘 가능성은 있지만, 서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 충분해 곧장 가격 하락으로 이어질 가능성은 크지 않다.”

이재명정부의 8·3 부동산 세제개편안에 대해 전문가들은 대체적으로 이 같은 반응을 보였다. 세제만으로 서울 집값의 흐름을 하향 안정화로 돌려놓기는 어려울 것이란 얘기다.

정부의 부동산 세제 개편안이 나온 3일 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지가 빼곡하다. 이제원 선임기자

일단 다주택자 양도소득세 중과가 한시적으로 완화되는 2027년에는 매도 물량이 늘 것이란 관측이 나왔다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 3일 통화에서 “(이번 개편안은) 강남 주요 지역의 고가·비거주 주택을 정조준한 핀셋 규제”라며 “다주택자 중과세율 완화와 기존 장기보유특별공제 적용, 임대사업자 세제 혜택이 상당 부분 남아 있는 2027년 막판 매물 출회가 집중될 수 있다”고 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고령 1주택자의 지방 이전 감면까지 맞물리면 수도권 주택 매도도 일부 증가할 수 있다”고 말했다. 서울 서초구 반포동의 한 공인중개사는 “초고가 주택 보유자들은 ‘매달 정부에 수백만원씩 월세 내고 사는 꼴’이라고 걱정이 많다”며 “세부담을 감당하기 힘든 은퇴자 등은 ‘평생 거주하던 터전에서 나가야 하냐’며 불만을 제기한다”고 전했다.

그래도 서울 핵심지역의 집값이 크게 내려가기는 쉽지 않을 것이란 전망이 상당하다. 함 랩장은 “서울 등 공급이 부족한 핵심 지역에서는 매물 증가가 가격 하락으로 이어질 가능성이 크지 않다”고 했다. 박훈 서울시립대(세무학) 교수도 “보유세와 양도세 부담이 커진다는 신호가 단기적으로 보유자 심리에는 영향을 줄 수 있다”면서도 “결국 시장은 세제뿐 아니라 공급과 금리, 대출 규제, 경기 상황이 함께 맞물려 움직인다”고 했다.

과거 노무현·문재인정부도 부동산시장 안정 대책으로 보유세를 강화했지만, 풍부한 유동성과 공급 부족, 집값 상승 기대가 맞물리면서 세제만으로 가격 상승세를 꺾지는 못했다.

이번 개편은 보유 부담을 높이면서도 양도세 중과를 한시적으로 낮춰 다주택자 퇴로를 열어줬다는 점에서 차이가 있다. 이에 따라 해당 기간 동안 절세 매물이 증가할 수 있지만, 서울 핵심지역의 경우 대기수요가 충분히 흡수할 것으로 보이는 데다 자금 여력을 갖춘 보유자들이 버티기를 택할 경우 집값 안정 효과가 제한적일 수 있다.

강남권 고가주택 중심으로 쏠린 ‘똘똘한 한 채’ 수요도 사라지기보다는 대상과 가격대가 달라질 가능성이 크다. 초고가주택보다 세 부담이 낮고 거주 여건이 좋은 시가 30억원 안팎의 주택으로 갈아타기 수요가 옮겨갈 수 있어서다.

서울시내 부동산중계업소에 붙은 전세, 매매 안내문.뉴스1

8·3 세제개편안으로 특히 가슴이 답답한 사람들은 ‘비거주 1주택자’일 공산이 크다. 자금 동원력이 부족해 전세를 끼고 어렵게 내집 마련을 하거나 직장·가정 사정 등에 따라 장기간 실거주가 어려운 1주택 보유자가 대표적이다. 원종훈 세무법인 가온 대표세무사는 “정부 취지가 실거주자 보호이지만 현실적으로 실거주하기가 힘든 사람들도 있는데 이들의 세 부담이 늘어날 수 있다”고 말했다.

가장 우려되는 대목은 가뜩이나 불안한 임대차 시장을 심하게 흔들 수도 있다는 점이다. 남 연구원은 “매매시장에서는 절세 목적의 손바뀜을 촉진하는 동시에, 임대차 시장에서는 ‘전세 매물 감소 및 월세화’ 현상을 동반할 수 있으니 예의주시해야 한다”고 했다.

실제 과거 보유세 강화 국면에서 집주인의 세 부담이 임차인에게 옮겨갔다는 분석도 있다. 국토연구원이 2023년 발표한 ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향 연구’ 보고서를 보면, 2006∼2021년 16개 광역지자체 자료를 분석한 결과 종합부동산세 인상 조치 이후 2년 이내에 전세가격이 상승한 것으로 나타났다. 연구진은 이를 보유세 부담 증가분이 임차인에게 전가된 영향으로 판단했다.

박 교수는 “서울처럼 공급이 부족하고 집주인이 시장 우위에 있는 곳에서는 늘어난 보유세가 임차인에게 전가될 유인이 있다”며 “실거주자를 보호한다는 정책 취지와 달리 세입자의 주거비 부담이 커질 가능성도 살펴봐야 한다”고 했다.

강남권 일부 현장에선 세 부담과 매도 시점을 묻는 문의가 이어지고 있다. 강남구 개포동의 한 공인중개업소 대표는 “지난달부터 매도 문의가 계속 들어오고 있고 실제로 집을 팔지 고민하는 분들도 상당하다”며 “집값 상승으로 보유세 부담이 커진 은퇴자와 지방 거주 집주인, 갭투자자들이 세금이 얼마나 달라지는지를 주로 묻는다”고 말했다. 반면 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 인근 공인중개업소 관계자는 “실거주 1주택자는 세금 차이가 크지 않아 당장 집을 팔 분위기는 아니다”며 “자금 여력이 있는 고가주택 보유자도 바로 매물을 내놓기보다는 일단 지켜보려는 경우가 많다”고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]