보증금 폭등·공급 절벽 불안에 30대 디딤돌 대출 행렬… 매수액 40%는 빚

서울 노원구 상계동 일대 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

서울 영등포구 여의도로 출퇴근하는 6년 차 직장인 김모(34) 씨는 지난달 서울 노원구의 한 20평대 구축 아파트를 매수하고 등기를 마쳤다. 만기를 앞둔 전셋집 집주인이 보증금을 큰 폭으로 올려달라고 요구한 데다, 주변 전세 물건마저 자취를 감추자 결단을 내렸다.

김 씨는 “일반 대출 규제는 한도가 꽉 막혔지만, 생애최초 주택 구입자 대상 디딤돌 대출을 활용해 주택담보대출비율(LTV) 80%를 채워 간신히 자금을 맞췄다”며 “앞으로 금리 변동이나 집값 하락이 부담스럽지만, 지금 사지 않으면 영영 서울에 내 집을 마련하지 못할 것 같다는 불안감이 컸다”고 털어놨다.

김 씨처럼 대출 규제의 틈새인 정책금융을 지렛대 삼아 서울 부동산 시장에 뛰어드는 30대의 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 매수세가 통계로 확인됐다. 지난달 서울에서 거래된 집합건물 가운데 생애 처음으로 내 집을 마련한 비중이 54%에 육박하며 관련 통계 집계 이래 최고치를 갈아치웠다.

10일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 8월 서울의 집합건물(아파트·연립주택·오피스텔 등) 생애최초 매수자 등기 건수는 9343건을 나타냈다. 이는 전월(8006건) 대비 16.7%가량 늘어난 규모다. 건수 기준으로는 2020년 8월(1만 2318건) 이후 6년 만에 가장 높은 수준에 도달했다.

◆ 전체 거래의 53.8% 차지… 2010년 이래 역대 최고 기록

비중 측면의 증가세는 더욱 가파르다. 지난달 서울 집합건물 전체 매매 등기 1만 7371건 가운데 생애최초 주택 구입자의 비중은 53.8%를 기록했다. 이는 대법원이 관련 자료를 공개하기 시작한 2010년 1월 이후 역대 최고 수치다.

주택 시장 과열기였던 2020년 8월의 경우 생애최초 매수 건수가 1만 건을 넘었으나, 당시 전체 거래(2만 5396건) 중 생애 첫 매수 비중은 40.3% 수준에 머물렀다. 올해 들어 생애최초 매수세는 완연한 우상향 곡선을 그리는 중이다. 올해 1~8월 누적 서울 집합건물 거래 12만 485건 가운데 생애최초 거래는 5만 7416건으로 47.7%를 차지했다. 지난해 같은 기간 비중인 37.9%와 비교해 10%포인트 가까이 뛰어올랐다.

◆ 규제 틈새 파고든 ‘디딤돌 대출’… 30대 거래가 과반

이 같은 쏠림 현상은 서울 전역을 대상으로 한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 조치가 직접적인 배경으로 꼽힌다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 차단된 상황에서, 디딤돌 대출 등 저리 정책금융 혜택을 받을 수 있는 청년층 위주로 거래가 재편된 셈이다.

현재 생애최초 구입자는 규제지역 내에서도 LTV를 80%까지 적용받는다. 신혼부부나 신생아 출산 가구는 LTV 70%까지 대출을 일으킬 수 있다.

이러한 정책적 이점은 실제 연령별 통계로도 나타난다. 지난달 서울 생애최초 매수 거래 중 30대의 매수 건수는 4855건으로 전체의 52%에 달했다. 2위를 기록한 40대(2419건)의 두 배를 웃도는 수치다.

◆ 30대 매수액 40%가 빚… 하락장 진입 시 ‘상투’ 경고

국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서 분석 결과에 따르면, 올해 2월 10일부터 7월 말까지 30대의 서울 주택 매수 금액은 약 39조 5984억 원으로 전 연령대 중 1위(전체 106조 9712억 원의 37%)를 기록했다.

자금 조달 방식에서 대출 의존도는 상당한 수준을 나타냈다. 30대 매수 자금 중 금융기관 대출액은 15조 8724억 원으로 전체의 40.1%를 차지했다. 이는 40대(25.1%)나 50대(14.5%)의 대출 의존도를 크게 웃도는 수치다. 해당 기간 자금조달계획서상 전체 대출 총액 28조 3512억 원 중 약 56%를 30대가 홀로 빌렸다.

서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

자산 형성 기간이 짧은 직장 초년생 특성상 자기 자본이 부족해 빚에 기댈 수밖에 없는 구조라는 지적이다. 30대의 부동산 처분 대금 비중은 18.7%에 그쳐 40대(37.8%)와 50대(43.1%)의 절반 수준에 머물렀다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “10·15대책 이후 대출이 강화되고 전세를 낀 주택 매수도 어려워졌는데 전월세 가격 상승과 집값 불안심리가 30대의 내 집 마련을 부추기는 격”이라며 “다만 향후 집값이 하락하면 자칫 청년층이 ‘빚투’로 상투를 잡는 격이 될 수 있는 만큼 시장의 불안심리를 잠재울 수 있는 공급대책이 신속히 추진돼야 한다”고 말했다.

양다훈 기자 [e-mail]