하늘이야, 땅이야?…'데이터'가 문제

임의가공 자료에 춤추는 부동산…자료 조사 백데이터 가공 방식 전문화 필요

북극 빙하 면적 증감 추이

최근 지구 온난화로 북극 빙하가 다 녹고 있는 줄 알았더니 막상 북극 빙하 면적이 2012년 보다 60%나 늘어났다는 한 외신매체의 기사로 지구촌이 뜨겁게 달궈졌었다.

이 기사는 NASA가 찍은 올해와 지난해 위성사진을 비교하면 유럽대륙 절반에 가까운 넓이의 빙하면적이 늘어났다는 충격적인 내용으로, 기존에 알고 있던 북극빙하가 녹고 있다는 온난화 현상과는 달라도 너무 다른 내용 때문이었다.

문제는 이 기사의 내용이 온난화와 관련해 ‘세계적인 음모론’이 대두되는 수준까지 의혹의 후유증을 남겼다.

실상을 파악해 보면 2012년과 2013년의 짧은 구간만을 비교하면 틀린 내용은 아니다. 하지만 사진 속 그래프처럼 구간을 좀 더 길게 보면 지속적인 빙하 면적의 감소 추이 속에 구간별 증감이 반복적으로 이루어지고 있는데도 불구하고, 굳이 짧은 구간을 선택하여 정보의 왜곡에 의한 눈길끌기를 한 셈이다.

눈길끌기 정보를 탈피해 보다 정확한 사실관계를 전달한다고 한다면 "1978년 이래 북극 빙하 면적 지속적으로 줄고 있으나 2007년과 2008년에 이어 2012년과 2013년 기간 평균보다 급격한 회복세도 보여…" 정도가 신뢰있는 정보가 될 수 있다.

기후변화와 관련한 파장을 일으켰던 이런 정보의 가공과 왜곡 현상은 부동산 시장에도 상당히 퍼져 있어 많은 이해관계자들의 판단을 흐리게 하고 있다.

대표적인 것들을 살펴보면 부동산 가격의 증감 변동이나 상가 권리금 증감에 대한 변동추이 자료, 상권별 유동인구수 증가추이 등과 관련된 정보 데이터들에서 많은 오류를 범하고 있다.

부동산 가격의 증감과 관련하여서는 대표적인 부분은 아파트 가격의 시세상승이나 하락 등인데, 과거 부동산정보업체를 중심으로 한 시세변동의 경우 각 업체의 회원 중개업소를 중심으로 제공받은 매물의 호가를 대상으로 조사하다보니 많은 오류를 범했었다.

이로 인해 시장가격의 왜곡을 초래한다고 판단한 정부에서 실거래가 공개 제도를 도입한 이후부터는 실거래가격 조사를 중심으로 한 가격조사가 많아졌지만, 아직도 호가중심의 가격 변동 발표들도 많아 이해관계자의 해석에 주의가 필요하다.

상가 거래와 관련된 자료들 중에는 실거래가격 공개 등처럼 정부가 적극적으로 개입하고 있지 않은 권리금과 관련된 자료 발표들도 다수를 이루고 있다.

하지만 실제 자료조사의 범위나 대상 표본추출의 범위가 모호한데다 특정거래 한 두건이나 소수 거래사례의 거래기준을 가지고 지역 전체 권리금으로 확대하여 검증 없이 호가 위주의 등락을 표현하는 자료들도 많다.

이런 임의 가공형 부동산 자료들이 가져오는 폐해는 시세나 가격에 대한 객관적 판단을 어렵게 하거나 자영업 창업주들의 합리적인 점포마련 비용 판단 등을 흐리게 한다.

잘못된 데이터를 맹신하고 거래를 수반하는 경우라면 일반적인 소액상품의 구매등과는 비교되지 않는 큰 고액의 거래를 하는데 있어 낭패를 볼 수 있어 데이터의 신뢰정도를 따져보는 이해관계자들의 안목이 필요하다.

이와 관련, 상가투자컨설팅업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “임의 가공의 데이터제공 자료들이 정보의 의미를 갖는 부분도 일부 있지만 신뢰할만한 통계적 의미가 있을 수준이 되려면 표본의 범위나 양, 조사방식, 반복조사 기간 등을 좀 더 전문화해야 임의가공 데이터 정보의 오류를 줄일 수 있다” 며 “상업용 부동산 관련 추이와 관련해서 국토해양부와 한국감정원에서 매년 발표하는 오피스·매장 빌딩 수익률 공실률 자료처럼 광범위한 표본조사 방식이 신뢰할만한 하다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]