상가 보증금, '하늘과 땅 차이'로 벌어진 이유

상가 보증금은 상가 투자자들이 임차인의 임차료연체 등과 같은 채무불이행이 발생할 경우 채권을 확보하기 위해 임대인이 미리 받아두는 자금을 일컫는다.

이런 보증금도 업종이나 물건의 성격 등에 따라 하늘과 땅 차이로 형성되다 보니 적정보증금 수준에 대해서 시장의 시각차가 크다.

보통 월세임대료의 12개월 내외를 최저수준 기준으로 산정하는데 이는 임차인의 임차료연체 3회시 계약해지에 따른 관리비 담보나 향후 명도소송기간과 이자비용 등을 감안할 때 임대인의 채권확보차원의 금액을 확보할 수 있는 수준이 형성되기 때문이다.

임대사업을 위해 상가를 취득하는 소유주가 이런 최저수준을 바탕으로 매매거래금액의 10%선 정도를 책정해 최저책정 수준 이상의 채권확보와 매수에 따른 자기자본 부담을 다소 덜어 대출자금 의존성을 낮추는 효과를 꾀하게 되는 것이 보통의 경우이다.

하지만 자금규모가 큰 비싼 상가나 임차업종에 따라서는 이런 보증금 비율이 전혀 다른 특수한 시장을 형성한다.

가령 5억대의 상가라면 전세가치를 상권에 따라 60%내외 수준으로 평가하고 매매가의 10%인 5000만원을 보증금으로 책정하고 전세가치에서 보증금을 뺀 금액을 상권 수준에 따라 임대료로 책정한다.

하지만 매매금액이 커진 50억원대의 상가라면 상가투자자의 총 투자금액과 함께 임차인의 임대료지불 총액도 커져 임대료 부담이 급격하게 증가하게 되다 보니 매월 지출 부담이 생기는 월세납부부담을 줄이려는 임차인의 필요성과 큰 자금을 투입하는 부담을 덜어야 하는 임대인의 필요성이 맞아떨어져 보증금 비율을 2~3배 수준으로 조정하기도 한다.

이때 등장하는 제3의 변수가 임대인의 금융권 대출에 따라 임차보증금의 선순위설정 여부 등과 연계해 보증금 비율이 달라지기도 한다.

업종에 따라서는 비교적 대형 면적을 사용하게 되는 금융점포나 SSM마트들도 보증금을 키워 월세부담율을 낮추는 등 업종에 따라 보증금 비율이 달라지기도 하고, 비싼 부동산 가격이 형성된 명동, 강남역 등과 같은 상권들도 고가부동산 지역의 경우도 보증금 비율을 높게 형성하는 경향이 있다.

실제 상가투자정보업체 상가뉴스레이다에서 매각을 준비하고 있는 금융점포들을 살펴보면, 주택 버블세븐 지역이었던 곳 중 한곳의 모 금융점포는 42억5000만원에 매각준비 중으로 보증금 12억7000만원 월세 1500만원으로 통상 보증금 수준의 3배 수준의 보증금이 형성되어 있으며, 국내 빅3상권 내 은행 점포는 46억5000만원에 매각 준비중으로 보증금이 38억원 월세750만원으로 영업중이어서 자기자본 8억5000만원으로 월세 750만원을 확보할 수 있어 보증금이 통상수준의 5배에 달하고 연수익율은 10.5%에 이르는 마술 같은 보증금레버리지 투자 기법이 발생하기도 한다.

대부분의 투자자들이 저금리 기조에 편승해 대출레버리지에 의존해 수익률개선을 꾀하지만 상가의 입지환경 임차조건의 비율조정 등을 통해 대출 부담을 줄이면서도 실투자금을 낮추는 보증금 레버리지 효과를 극대화 할 수 도 있는 것이다.

이와 관련 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “보증금 레버리지가 대출 레버리지보다 부채적 성격이 덜해 이자부담을 상쇄하긴 하지만 결국 잠재적 채무이기도 하기 때문에 보증금 레버리지를 활용할 경우 당장에 준비성 현금자산이 아니라 하더라도 임차인 변동상황에 대처할 자금유동성이 확보될 수 있어야 하고, 간주임대소득 관리범위를 따져 비율을 조절해야 안전한 투자가 될 수 있다”고 조언했다.

이어 “대출활용기법보다 자금의 성격이 편하기는 하지만 자기자본 조달능력이 부족한 투자자가 보증금 레버리지를 극대화해 고수익만 쫓을 경우 예측하지 못한 임대차환경 변화 발생시 적절히 대응하지 못해 대출을 극대화한 무리한 투자처럼 낭패를 볼 수도 있기 때문에 투자자금에 대한 설계를 꼼꼼히 계산해봐야 한다”고 덧붙였다.

김현주 기자 [e-mail]