[고성춘의 세금이야기] 유사매매사례가액의 문제점

59㎡짜리 아파트를 아버지로부터 증여받았다. 신혼부부가 살기에는 딱 알맞은 크기였다. 아버지는 이 집을 증여하며 말씀하셨다. “내가 해줄 수 있는 마지막의 것이니 잘 살아라.” 아파트를 증여받은 후 두 달 정도 후 증여세 신고를 했다. 증여재산가액을 1억4900만원으로 신고하고 증여세 1465만원을 납부했다.

그런데 8개월 후 세무서는 내가 한 증여세 신고에 대해 증여세 1380만원을 추가로 납부하라고 했다. 무슨 소리인지 세무서에 가서 물었더니 증여재산가액이 1억4900만원이 아니라 2억1400만원이어서 그렇게 세금이 나왔다고 했다.

이상했다. 세무사는 증여받은 아파트에 대한 실제 매매가액이 없기 때문에 기준시가로 신고하면 된다고 했다. 세무서 담당자에게 따졌다. “어떻게 해서 증여재산가액이 2억1400만원이나 됩니까?” “유사매매사례가액이 2억1400만원입니다.” “유사매매 그게 뭡니까?” “증여받은 아파트가 103동이잖아요. 104동 아파트 하나가 팔린 게 있는데 그 매매가액이 2억1400만원입니다.”

황당했다. “그거하고 내 것하고 무슨 관계가 있다고 그럽니까?” “그 아파트나 증여받은 아파트나 면적이나 위치나 유사하잖아요. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에 의하면 유사매매사례가액이 있으면 그것을 시가로 잡도록 하고 있어요.” “무슨 소리 하십니까. 남이 어떻게 팔든 그게 왜 내 아파트의 시가가 돼야 합니까. 어떻게 해서 104동 아파트와 내 아파트가 유사하단 말입니까. 일조권도 다르고 조망권도 다르고 층수도 다르고 게다가 기준시가도 다른데요.”

고성춘 조세전문변호사

담당자는 무표정하게 말했다. “뭐가 달라요. 거의 똑같죠. 기준시가도 700만원밖에 차이 안 나는데요.” “그러면 이웃이 비싸게 팔면 그게 그대로 내 아파트의 시가가 된단 말입니까?” 담당자는 아무 말을 하지 않았다. “내부를 개조한 아파트와 하지 않은 아파트 시세 차이가 몇 천만원은 되는데, 만일 이웃 아파트가 내부를 개조한 경우라면 하지 않은 내 아파트의 시가도 그 아파트 시세대로 가겠네요?” “세법에 그렇게 돼 있어요.” 환장할 일이었다.

상증세령 제49조 제5항에는 ‘당해 재산과 면적 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 하지만 기준시가가 다른 경우까지 적용되는 것은 아니다.

같은 아파트 단지 내에 같은 평형의 아파트라 할지라도 각 아파트의 일조량, 조망권, 유해환경과의 접근 정도 등에 따라 동별, 층별, 가구별로 가격차가 생기는 것이 일반적이기 때문에 증여 아파트와 비교 아파트 사이의 가격 결정 요인에 대한 개별적인 비교과정을 거쳐야 한다. 기준시가도 차이가 있다면 더더욱 그렇다. 그러나 실무에선 동일 평형의 비교 아파트에 대한 단 1회의 매매사례만 있어도 이를 유사매매사례로 보아 시가로 판단하는 경우가 많다. 이는 합리적인 시가 산정 방법이 아니기 때문에 과세처분은 취소된다는 것이 판례이다.

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