[선종필의 상가투자 전략] 가치 판단위해 도면 검토 필수

실물 완공 상황 예측 판단하는 과정
점포 전면부 길이 3.8m 이상 돼야

국내 부동산 시장은 선 시공 후 분양의 공급방법이 일반화되지 않아 아파트나 상가 모두 완공되지 않은 상태로 분양을 받는 것이 보통이다. 그나마 아파트는 견본주택을 통해 내부공간에 대한 정보가 제공되기 때문에 어느 정도 판단이 가능하다. 물론 주변 여건에 대한 정보가 미흡한 것이 흠이다. 상가에 대한 사전정보는 더욱 취약하다. 대부분 투시도나 평면도 등에 의존해 그 가치를 판단할 수밖에 없다.

현실이 이러다 보니 분양상가 시장에서 투자를 결정하려면 아직 지어지지 않은 상가의 가치를 판단하기 위해 도면을 살펴봐야 한다. 도면에 대한 이해와 검토가 부족해 낭패를 겪는 투자자도 적지 않아 주의가 필요하다.

도면에 점포의 전면길이가 표시되지 않은 일이 종종 있다. 상가가 점포 기능을 유지하려면 전면부 길이가 최소한 3.8m 이상 확보돼야 한다. 그러지 못한 사례도 있기 때문에 투자하고자 하는 상가의 사방길이는 꼭 확인해야 한다. 도면 검토 당시 알지 못했던 기둥이 준공이 임박하면서 점포 정중앙에 들어서는 일도 있다. 이는 의도적으로 기둥표시를 없앤 도면을 투자자에게 제공했기 때문이다. 이런 실수를 저지르지 않기 위해서는 보기 좋게 만들어진 카탈로그보다는 반드시 원본 도면을 참고해야 한다.

내부 도면 외 외부환경이 표현된 도면을 참고해야 할 필요도 있다. 서울 서초동의 E오피스텔 상가 1층에서는 편의점을 냈지만 그 앞에 화단이 조성되는 점을 간과하다 보니 출입문을 뺀 공간이 화단에 가려져 낭패를 본 투자자도 있다.

쇼핑몰에서는 에스컬레이터의 효용가치가 높다는 점을 고려해야 한다. 일반적인 보행습관상 우측회전 성향이 강한 점을 감안한다면 에스컬레이터에서 내려 오른쪽으로 돌면 만나는 점포의 가치가 높다.

간혹 분양기관이 상담 시 에스컬레이터는 상·하행을 교차해 운행한다고 설명하는 일도 있는데, 실제 사례는 그리 많지 않다.

벽면 점포는 마감재에 따라 활용성 차이가 예상 외로 크다는 점을 알아두면 좋다. 유리로 마감한 점포는 외부로 노출할 수 있는 디스플레이 공간을 확보할 수 있다. 마감재로 철근 콘크리트나 붉은 벽돌이 쓰이는 폐쇄형이라면 공간 확보를 기대할 수 없다.

환기시설도 도면을 통해 확인해둬야 한다. 얼마 전 경기 분당의 한 유통건물은 푸드코트를 조성하면서 조리과정에서 발생할 환기문제를 덕트 시설로 해결하기로 했다. 그러나 막상 그 점포에는 소방법에 의한 방화 셔터가 있어서 덕트 시설로 나갈 수 있는 천장공간이 전혀 없어 문제가 됐다.

상가 투자에 있어 도면 검토는 실물이 완공되는 상황을 미리 예측해 판단하는 과정이라 할 수 있다. 이런 중요한 과정을 대충 넘기면 나중에 크게 후회할 일이 생길 수 있다. 많은 수의 분양현장에서 투자자의 빠른 이해와 편리함을 위해 간결하고 깔끔하게 정리된 도면을 갖고 상담하는데, 이를 100% 신뢰하면 안 된다. 이에 대비해 실제 도면을 첨부하도록 하고, 날인을 받아두는 방법 등이 유용하다.