[선종필의 상가투자 전략] 임대인 의식 전환 필요

권리금 보장 ‘임대차보호법’ 윤곽
임차인과 상생한다는 생각 가져야

국회 법제사법위원회가 지난 24일 법안심사 소위를 열어 상가 권리금의 정의를 법제화하고 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 내용의 개정안을 이달 임시국회에서 처리하는 것으로 가닥을 잡았다. 이로써 표류하던 ‘상가건물 임대차 보호법’의 윤곽이 잡혀가고 있다.

여야 법사위 합의안을 보면 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 행위, 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위 등을 ‘방해행위’로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 손해배상의 대상이 되도록 규정했다. 임대인의 정당한 계약 거절 사유에 대해서도 명시했다. 보증금과 차임을 지급할 자력이 없다고 보이는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우 등으로 잠정 합의했다.

애초 개정안에서 1년 이상이었던 ‘비영리 목적 사용’ 조항이 1년6개월 이상으로 늘어난 점이 눈에 띈다. 권리금보다 1년치 임대료가 더 작아 임대인이 상가를 1년 동안 비영리로 운용하면서 악용할 소지를 감안한 결과로 보인다.

개정안이 이렇게 통과된다면 비교적 소액의 임대료를 받는 임대인과 상당한 금액을 받고 있는 임대인의 희비가 갈릴 것으로 예상된다.

먼저 소액 임대료 상가의 임대차를 살펴보면 자본이 적은 임대인들이 공실에 따른 사후관리의 부담 때문에 지금까지처럼 현 임차인들과 큰 마찰을 겪지 않고, 법 개정 이후에도 안정적인 임대차 관계를 유지하기를 희망할 것으로 보여 후유증이 크지 않을 것으로 보인다.

하지만 상당히 높은 임대료로 임대차가 형성돼 있는 상가는 대체로 상권이 발달해 권리금이 형성되는 일이 많으므로 임대기간과 임대료를 사전 조정하려는 움직임을 초래할 것으로 보인다. 법 개정 전에 미리 갱신 임대계약을 해뒀다 하더라도 법이 임차인의 ‘권리금 회수 기회보장’이라는 큰 틀에서 운영될 것이기 때문에 과거보다는 임대인이 행위에 제약을 받게 된다.

다음으로 눈에 띄는 대목은 손해배상 산정 시 바닥권리금(상가건물의 위치에 따른 영업상 이점에 대한 대가)은 빼자는 의견을 채택하지 않았고, 손해배상액이 애초 논의대로 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 못하도록 규정한 것이다. 상가임대차보호법 개정으로 권리금을 대신 물어주게 되는 것이 아니냐고 불안해했지만, ‘선량한’ 임대인’에겐 해당하지 않게 된 셈이다.

임대인들이 막연한 불안감으로 좌불안석하기보다는 임차인과의 상호공존을 위한 선의적 환경을 조성하는 인식의 전환이 필요한 때다.