수술대 오르는 초과이익환수제… 부담금 낮아질까

초과이익의 최대 50% 세금 부과
인수위 “재건축 걸림돌” 개선 착수
수억원 달하는 부담금 경감 추진
민주당은 ‘신중’… 실현까지 험로

규제 완화 기대에 집값 다시 꿈틀
4월 첫주 서울 재건축 단지 0.05%↑

사진=뉴시스

윤석열정부 출범을 앞두고 부동산 규제 완화 기대감이 높아지면서 서울의 주요 재건축 단지와 1기 신도시 등을 중심으로 집값이 들썩이고 있다. 대통령직인수위원회는 윤석열 대통령 당선인의 공약을 바탕으로 재건축 초과이익 환수제 개편 작업에 착수했다.

5일 부동산R114에 따르면, 4월 첫째주 기준 서울 아파트 매매가격은 0.01% 올랐다. 일반 아파트는 보합세를 기록했지만, 재건축 아파트가 0.05% 급등하면서 3월 첫째주 이후 4주 만에 상승세로 전환했다.

수도권 신도시 지역 아파트값도 일제히 상승세를 탔다. 1기 신도시인 일산이 0.09% 오른 것을 비롯해 분당(0.08%), 중동(0.06%), 산본(0.01%) 등의 아파트값이 정비사업 기대감으로 우상향했다.

인수위는 재건축 초과이익 환수제 부담 완화 방안을 마련해 재건축 사업 추진의 걸림돌을 제거한다는 방침이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업기간에 오른 집값에서 건축비를 포함한 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익의 최대 50%를 세금으로 징수하는 제도다. 노무현정부 때였던 2006년에 제도가 도입됐고, 그간 시행이 유보됐다가 현 정부에서 부활해 2018년부터 재건축 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작됐다. 서울 서초구 반포센트레빌아스테리움(반포현대)의 경우 예정액이 1억3569만원으로 통보됐는데 업계에서는 최근 3년값 집값 상승세를 감안하면 실제 부과액은 예정액의 2∼3배가량이 될 것으로 보고 있다.

현행 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)은 조합원 가구 1인당 초과이익이 3000만원 이하인 경우에는 부담금을 변제해주고 3000만원 초과부터 10∼50%의 부과율을 적용하고 있다. 인수위는 현재 3000만원인 면제 구간을 상향 조정하는 동시에 구간별 부과율도 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 논의하고 있다.

정부는 재건축 부담금 계산 기준을 전면 손질하는 방안도 검토하고 있다. 집값 변동에 따라 재건축 부담금이 크게 요동치는 구조를 바꾸기 위해 사업 초기부터 용적률 상향 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 기부채납 형태로 일정 비율을 제공받아 공공시설 부지로 활용하는 방식 등이 거론된다.

하지만 인수위가 마련한 개선안이 실제 적용될 수 있을지는 미지수다. 재건축 부담금을 낮추려면, 국회 논의를 거쳐 재건축이익환수법을 개정해야 한다. 다수당인 더불어민주당은 용적률 등 재건축 시행 규제의 완화 필요성에는 동의하지만, 부담금을 낮추는 것은 곧장 재건축 단지의 집값 상승으로 이어질 수 있어 신중해야 한다는 입장이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축 조합원들은 당연히 부담금 완화를 원하지만, 일반 국민 사이에서는 강남 집값 올려주려고 (규제를) 풀어주냐는 반론이 있다”면서 “결국 사회적 합의가 선행돼야 정치권에서도 본격적인 논의를 진행할 수 있을 것”이라고 말했다.

박세준 기자 [e-mail]