2025년 하반기 전세대출 조이기… 급격한 월세화 ‘풍선효과’ 우려

정부, 전세대출 보증제 개선 추진

HUG, 차주 소득·상환 능력 고려
전세대출 가능 금액 하향 가능성

전셋값·집값 연쇄적 상승에 검토
100% 보증한도 90%로 축소 전망
월세 많아지면 주거비 부담 커져
서민들 소비 움직임 부정적 영향
국토부 “유예기간 충분하게 둘 것”

전세대출 급증세에 정부가 올해 하반기부터 차주(借主)의 상환 능력에 따라 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증 한도에 차등을 둘 것으로 알려졌다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주는 현재보다 전세대출 가능 금액이 줄어들 수 있다는 뜻이다. 정부가 이런 방식을 골자로 ‘전세대출 조이기’에 나서자 업계에서는 가계부채 관리 필요성에 공감하면서도 향후 임대차 시장에 미칠 영향을 살펴 시행 시 주의를 기울여야 한다는 목소리를 내고 있다.

사진=연합뉴스

9일 국토교통부에 따르면 올 하반기부터는 전세대출 보증 한도 산정 시 차주의 소득과 기존 대출 등 상환 능력을 고려하도록 HUG 전세대출 보증 제도가 개선된다. 이는 과도한 전세대출을 막기 위한 것이라는 게 국토부의 설명이다.

국토부 관계자는 “구체적인 (제도 개선) 방안은 검토 중”이라고 말했다.

현재 세입자는 HUG와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 중 한 곳에서 받은 보증을 토대로 전세대출을 받을 수 있다. 세입자가 은행에 대출금을 갚지 못하면 보증기관이 대신 갚아주겠다는 약속(보증)을 믿고 은행들은 전세대출을 해준다.

여태껏 HUG는 세입자의 소득을 고려하지 않고 전세대출 보증을 내어줬다. 임대보증금의 80% 이내에서 수도권 4억원, 지방 3억2000만원까지 대출금의 100%를 보증하고 있다.

이러한 구조 속에서 은행들은 대출을 풀었고, 전세 수요 증가로 이어졌다. 현재 금융당국이 추산하는 전세대출 규모는 대출 잔액 기준으로 약 200조원 수준이다.

일각에선 전세대출 공적 보증이 서민 주거비를 완화하는 효과가 있으나 수요 증가에 따른 가격 변동성 확대로 결국 전셋값을 올려 주거비 완화 효과가 반감된다는 지적이 제기되기도 했다. 여기에 전세대출 증가와 이로 인한 전셋값과 집값의 연쇄 상승을 불러오는 상황에서 규모가 계속해서 커지자 정부의 전세대출 조이기가 본격화한 것으로 풀이된다.

앞서 금융당국은 ‘2025년 주요업무 추진계획’에서 현재 100%인 HUG와 서울보증의 전세대출 보증 비율도 HF 수준인 90%까지 낮추기로 했다. 수도권은 90% 이하로 축소하는 방안도 검토된다. 보증 한도가 축소되면 은행들은 대출 심사를 더 깐깐하게 하고, 금리를 높여 대응할 수 있다.

부동산 전문가들은 정부의 방향성에는 동의하면서도 보증 한도 차등 등에 따른 급격한 ‘전세의 월세화’와 이로 인한 월세 상승 가능성 등은 고려할 필요가 있다고 제언한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전세 보증과 한도 등을 타이트하게 관리할수록 급격한 월세화가 예상된다”며 “이는 전반적인 주거비 부담으로 연결되므로 가계부채 관리라는 대승적 면에서는 방향성이 맞으나 서민들 삶의 질은 더 팍팍해져 소비 움직임에는 부정적 영향을 미칠 것”이라고 전망했다. 이어 그는 “월세는 앞으로도 급등세를 보일 것으로 예상한다”며 “문제는 전세도 월세에 의해 (가격 상승이) 자극된다는 점”이라고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “차주의 소득과 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 두게 되면 전세대출총액이 감소할 수 있어 일부는 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 아파트도 빨라질 수 있다”고 내다봤다.

국토부 관계자는 “소득이 낮거나 거의 없더라도 HUG 보증을 활용해 상환 능력을 벗어나는 대출을 받는 경우가 많아 이를 조정하려는 것”이라며 “세입자들이 전세 계약을 맺는 데 문제가 없도록 제도를 설계하고, 유예기간도 충분히 두겠다”고 전했다.

이강진 기자 [e-mail]