[선종필의 상가투자 전략] 인기지역 아파트 상가 투자요령

‘착한 분양가’ 아파트와 달리 고가정책 고수
초기 거품 감안 투자시기 신중하게 결정을

요즘 아파트 분양시장에서는 주변시세 대비 착한 분양가격이 정착되는 추세다. 그러나 수요자들이 선호하는 신규 택지지구 내 상가분양 가격은 고분양가 정책이 유지돼 대조를 보이고 있다.

지난 12일 현대산업개발이 공급한 위례신도시의 아이파크는 특별공급을 제외한 373가구 모집에 6122명이 접수해 16.4대 1의 평균 경쟁률을 기록하며 1·2순위 청약에서 전 가구가 마감됐다. 이는 분양가격이 3.3㎡당 평균 1700만원으로 책정돼 인근 아파트 평균가인 2100만원보다 400만원가량 저렴한 것이 크게 작용했다.

청약가점제 폐지 전 공급되었던 판교 알파리움도 청약경쟁률과 함께 당첨자 청약가점이 평균 72.5점으로 전국 평균(38.5점)보다 크게 높았다. 알파리움 청약 열기가 일었던 요소도 역시 평균 3.3㎡당 1897만원으로 인근 백현마을 1단지 실거래가보다 300만∼400만원이 저렴했기 때문이다.

부동산 침체에도 불구하고 청약 열풍이 일고 있는 곳은 입지와 인프라 등에서 선호도가 강한 지역이긴 하지만 결국 수요자들은 가격 요소를 중시한다. 하지만 이들 지역 내 상가공급은 아파트 공급과는 다른 양상을 보이고 있다.

고분양가 논란과 공실 후유증을 겪었던 판교지역의 상가 가격은 여전히 부담스러운 수준이다. 동판교역 인근 D상가의 1층 전면 점포가 3.3㎡당 6300만∼7800만원, 내부 2열 점포도 4400만대다. 다른 S상가도 1층 기준 6000만원 선으로 가격이 비싸 계약률이 좀처럼 개선되지 않고 있다.

청약 열풍이 일었던 위례신도시 주거 상가분리형 H주상복합 상가는 상가청약이 마감됐지만 계약까지 이어지지 않았다. 이 상가는 트랜짓몰 인근 중심 로드상권으로 형성될 것으로 기대되는 장점에도 불구하고 업종제한과 전용률(48.5%) 부족, 고분양가로 인기를 끌지 못했다.

마곡지구 S상가의 3.3㎡당 분양가격은 3800만원을 기본가격으로 위치가 좀 나은 곳은 4600만원에 달한다. 발산역 인근 지역의 3.3㎡ 가격도 3800만원에서 4600만원으로 높다.

이처럼 전반적으로 아파트 청약 열풍이 일고 있는 지역의 상가 분양가격이 아파트와는 달리 고가정책을 고수하다. 이는 공급가격이 정책적 화두가 되고 있는 아파트와는 달리 상가는 용지공급 자체부터 최고가 입찰 경쟁으로 공급되다 보니 토지의 낙찰가가 높은 것이 분양가 상승의 주된 요인이 되고 있기 때문이다.

또한 아파트 인기 지역의 경우 초기 기대감 상승으로 높은 분양가와 임대료 등이 형성되지만 대부분 초기 임대료 거품이 1∼2년 경과 시점을 지나면서 꺼지고 분양가 거품도 일부 걷히기 때문에 투자자들은 공급가격의 적절성과 상가투자 시기 조절이 필요하다.

선종필 상가뉴스레이더 대표