[월세받는 직장인] 확정일자만 일찍 받으면 내 전세금은 안전할까?

부동산 임대차계약을 할 때에는 반드시 부동산등기부등본을 우선적으로 확인해야 합니다. 부동산등기부에는 부동산에 관한 관리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.

전세계약은 고액의 자금이 오가기 때문에 안전한 거래를 위해서는 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다. 대부분의 사람들이 공인중개사를 믿고 임대차계약을 진행하지만 나의 권리와 재산은 나 스스로가 먼저 알고 지켜야 할 것입니다.

부동산등기부등본을 보면서 가장 중요한 것은 등기된 권리의 순위 파악입니다. 부동산등기부등본의 소유권에 관한 사항을 표시한 【갑구】와 소유권 이외의 권리에 간한 사항을 표시한 【을구】를 보면 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항이 나옵니다. 여기서 【갑구】와 【을구】의 ‘접수’란에 적혀 있는 접수일자와 접수번호로 등기된 권리의 순위가 정해집니다. 접수일자가 빠르면 권리가 앞서게 되며 접수일자가 같으면 접수번호가 빠른 권리가 앞서게 됩니다. 나보다 앞선 다른 권리의 접수일자가 있다면 조심해야 합니다. 그러므로 임대차계약서를 작성하기 전에도 부동산등기부등본을 확인해야 하며 잔금을 지급하기 전에도 부동산등기부등본을 확인해야 합니다. 계약서를 작성할 때에는 없었던 다른 권리가 생길 수도 있기 때문입니다.

부동산등기부등본을 통해 등기된 권리의 순위를 파악하였다면 임대차계약을 맺는 나의 전세보증금과 관련된 권리가 다른 권리에 맞서서 대항할 수 있는 요건은 무엇이며, 나의 권리가 발생하는 시기는 언제부터인지 아는 것이 중요합니다.

나의 전세보증금을 보호하기 위해서는 전입신고와 점유를 꼭 해야 합니다. 전입신고와 점유는 다른 권리와 맞설 수 있는 대항요건입니다. 전입신고와 점유 중 어느 하나라도 하지 않으면 대항요건은 사라지게 됩니다. 또한 전입신고와 점유 중 어느 하나만 빨리 한다고 해서 다른 권리보다 앞선 순위가 되는 것은 아닙니다. 전입신고와 점유를 모두 갖춘 늦은 날을 기준으로 권리가 발생하게 됩니다. 그러므로 잔금 후 이사하는 날 꼭 전입신고를 해야 합니다. 이사하느라 바빠서 전입신고를 미룬다면 나의 전세보증금을 지킬 수 있는 권리 순서를 다른 권리에 뺐길 수도 있게 됩니다. 그리고 확정일자도 꼭 함께 받아야 합니다. 전입신고, 점유, 확정일자를 모두 갖추면 다른 권리보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자 역시 전입신고, 점유, 확정일자가 모두 갖춰지는 날을 기준으로 다른 권리와 순위가 결정됩니다. 임대차계약서 작성 후 확정일자만 미리 빨리 받는다고 해서 다른 권리보다 앞선 순위가 되는 것이 절대 아닙니다. 그러므로 잔금 후 이사하는 날 꼭 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받아야 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

다음 그림은 실제 법원에서 경매가 진행된 사건의 매각물건명세서입니다.

전세계약을 하고 살고 있는 집이 경매가 진행되자 임차인은 법원에 자신의 권리를 신고하였습니다. 임차인의 임대차기간은 2016년 2월 5일부터 2018년 2월 4일까지입니다. 부동산등기부등본의 최선순위 설정 권리는 2016년 6월 20일의 근저당권입니다. 집주인이 임대차기간이 시작되고 난 이후에 집을 담보로 돈을 빌린 것입니다. 임차인은 2016년 2월 5일 전세보증금을 지급하고 이사를 하면서 점유를 하였을 것입니다. 하지만 확정일자는 임대차기간이 시작하기 전인 2016년 2월 1일에 받았고 전입신고는 임대차기간 시작 시점이 지난 2016년 2월 16일에 하였습니다. 임차인은 확정일자를 미리 받아놓으면 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다고 생각했을 수도 있을 것입니다. 하지만 집주인이 2016년 6월 20일이 아닌 2016년 2월 12일에 돈을 빌리고 근저당권을 설정했다면 나의 권리는 비록 먼저 점유를 하였지만 대항요건인 점유와 전입신고를 모두 갖춘 시기가 늦어져서 임대차계약 시작 이후 설정한 근저당권보다 후순위가 됩니다. 전세보증금을 지키지 못하게 되는 것입니다.

다행히도 임차인은 최선순위 설정일자보다 대항요건(점유+전입신고)를 먼저 갖추었습니다. 법원 매각물건명세서 하단 <비고>에는 점유, 전입신고, 확정일자가 얼마나 중요한지 설명이 나옵니다. 전세 임차인의 입장에서 다시 살펴보면 최선순위 설정일자보다 대항요건(점유+전입신고)을 먼저 갖춘 주택 임차인의 임차보증금은 매수인(낙찰자)에게 받을 수 있고, 대항력과 우선변제권(점유+전입신고+확정일자)이 있는 주택 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인(낙찰자)에게 받을 수 있다는 내용입니다.

내 전세보증금을 지키기 위해서는 부동산등기부등본을 통해 나보다 앞선 다른 권리의 접수일자가 없는 것을 확인하고 계약을 해야 하며 임대차계약이 시작되는 잔금 당일 점유, 전입신고, 확정일자를 동시에 갖춰야 합니다. 전세계약서를 작성한 당일 전세계약서에 확정일자를 미리 받아놓는다고 해서 전세보증금을 지킬 수 있는 것은 아닙니다.

윤동주(별헤는밤)