“임차인 주거안정성 크게 제고” 낙관
업계선 “유리한 숫자만 인용” 지적
정부가 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 도입 이후 주거 안정성이 높아졌다고 자평했다. 집주인과 세입자 간 분쟁, 전세난 등의 부작용을 무시한 채 유리한 숫자만 인용한 자화자찬이라는 지적이다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “임대차 3법 도입 후 임차인 다수가 제도 시행의 혜택을 누리고 있음을 확인했다”며 “서울 100대 아파트의 경우 3법 시행 전 임대차 갱신율이 1년 평균 절반을 조금 넘는 수준(57.2%)에서 시행 후 10채 중 8채(77.7%)가 갱신되는 결과가 됐다”고 밝혔다. 홍 부총리는 이어 “임차인 평균 거주기간도 3법 시행 전 평균 3.5년에서 시행 후 약 5년으로 증가했다”며 “임차인의 주거 안정성이 그만큼 크게 제고된 것”이라고 덧붙였다.
홍 부총리는 임대차법 부작용에 대한 비판을 의식한 듯 “물론 신규 계약의 경우 최근 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 일시적 이주 수요 등으로 촉발된 일부 가격 불안도 있었다”고 언급했다. 그러면서도 “임대차 3법의 효과와 전월세 시장 상황은 비중이 더 크지만 겉으로 드러나지 않는 갱신계약을 함께 감안해 판단해야 한다”고 강조했다.
홍 부총리가 이날 모두발언에서 임대차법 시행 성과를 설명하는 데 상당 부분을 할애했지만, 부동산 업계에서는 “낯부끄럽다”는 반박이 나왔다. 정부가 보고 싶은 것만 보고 억지주장을 했다는 것이다. 세입자의 주거 안정성이 제고됐다는 정부 설명과 달리 임대차법 시행 이후 시장에서는 꾸준히 전셋값이 급등하고 매물이 줄어들고 있다. KB국민은행 자료에 따르면, 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 전 1년 서울 아파트값은 평균 2.37% 상승했는데 시행 이후 1년 동안에는 16.69%나 뛰었다.
집주인이 전세보증금을 올리지 못하자 전세를 월세로 돌리는 현상도 가속화하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 이뤄진 서울 아파트 임대차 거래(6만9919건) 중 반전세를 포함한 월세 거래는 2만3544건으로 전체의 33.67%를 차지했다. 임대차법 시행 전과 비교하면 5%포인트 가까이 늘어났는데 그만큼 전세 비중이 줄어든 셈이다.
◆“전세 갱신과정 분쟁·이중가격… 현장혼란·부작용 모르나”
전월세상한제와 계약갱신청구권제를 골자로 한 새 임대차법이 이달 말로 시행 1년을 맞는 가운데, 현장에서는 혼선과 부작용을 호소하는 목소리가 높아지고 있다. 정부는 세입자의 주거 안정성이 크게 올라갔다고 자평했지만, 정작 시장에서는 전셋값만 올려놓고 매물 구하기가 ‘하늘의 별 따기’가 됐다는 반응이다.
국토교통부는 21일 부동산 시장점검 관계장관 회의에서 서울 주요 아파트의 전월세 계약 갱신율과 평균 거주기간 등에 대한 자료를 발표했다. 국토부에 따르면, 임대차법 시행 이후 1년 만에 서울 주요 아파트 10채 중 8채는 전월세 계약을 갱신했다. 임대차법 시행 전 계약 갱신율 57.2%에서 지난 5월에는 77.7%까지 올라갔다는 것이다. 같은 기간 임대차 평균 거주기간은 3.5년에서 5년으로 증가했고, 갱신 계약 중 76.5%는 보증금을 5% 이하로 인상한 것으로 집계됐다.
지난 6월부터 시행된 전월세신고제도 기존에 20일이나 걸리던 신고 소요기간이 5일로 단축되는 성과를 거뒀다고 국토부는 설명했다. 거래 파악 기간이 단축돼 적시성 있는 시장동향 확인이 가능해졌다는 것이다. 그러면서 향후 임대차 신고 정보가 축적될 경우 주변시세를 정확히 파악할 수 있어 임차인이 계약 시 참고자료로 활용할 수 있고, 전·월세 통계개선 등에 활용할 수 있을 것으로 기대했다.
현장에서는 임대차법의 성과를 체감하기 어렵다는 반응이 주를 이룬다. KB국민은행 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억2678만원으로, 지난해 7월과 비교해 1억2756만원 올랐다. 정부 설명대로라면, 기존 세입자 상당수가 보증금 5% 이하로 인상하는 계약 갱신을 했음에도 전세보증금이 20% 넘게 뛰었다. 갱신 계약과 신규 계약 간 가격 격차가 크게 벌어지는 이중가격 현상 때문에 생긴 일이다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티(84㎡)가 이달 14일 11억9000만원에 거래됐는데 같은 면적이 불과 사흘 뒤에는 6억원에 거래됐다. 기존 세입자는 6억원에 계약하고 2년을 더 눌러앉을 수 있지만, 신규 계약을 하려면 그 2배에 달하는 보증금을 부담해야 하는 셈이다.
집주인과 세입자 간 갈등도 깊어지고 있다. 임대차법 시행 초기에는 세입자는 전세계약 종료 시점에 맞춰 집을 매도하려다가 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 바람에 매매계약이 취소되는 사례가 속출했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난해 8월 경기 의왕시 소재 아파트를 팔면서 세입자를 내보내기 위해 이른바 이사비를 지급한 것으로 전해졌다. 세입자의 계약갱신청구권제 행사에 맞서 집주인은 ‘실거주’를 무기로 사용하기도 한다. 집주인이나 그의 직계존비속이 실거주할 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다는 조항을 이용해 세입자를 우선 내보낸 후 전셋값을 올려 신규 계약을 하는 식이다.
대한법률구조공단에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁 조정 건수는 110건으로, 지난해 같은 기간(7건)과 비교하면 15.7배 급등했다.
권대중 명지대 교수(부동산학)는 “임대차 3법 시행 이후 전세 물건은 더 줄어 품귀를 빚고, 임대료가 급등하면서 집주인과 세입자 간 갈등도 많아지는 등 모두에게 고통을 준 시간 같다”면서 “지금이라도 법의 대폭 수정을 검토해야 할 것”이라고 지적했다.
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