“누구를 위한 규제?”…집 없는 서민만 더 고통받는다

내국인 대출 꽁꽁 묶인 사이…외국인 규제 ‘사각지대’ 논란

최근 정부가 외국인의 강남 아파트 취득 과정을 정밀하게 검증하겠다고 공식 발표했다. 자금력이 풍부한 일부 외국인 투자자들이 국내 부동산 시장에 대규모 자금을 무차별 투입해 집값 상승과 시장 과열을 부추기고 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

이번 조치는 초강력 대출 규제가 시행된 이후 발표돼 더욱 주목받고 있다. 현재 내국인은 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한되고, 신축 아파트 잔금을 전세보증금으로 충당하는 방식도 사실상 차단된 상태다.

이러한 규제가 외국인에게는 그대로 적용되지 않아 국내 실수요자만 ‘규제의 희생양’이 되는 것 아니냐는 역차별 논란이 커지고 있다.

◆외국인, 강남 아파트 ‘현금 쇼핑’…뒤늦게 실태 조사

15일 부동산업계에 따르면 외국인 명의의 국내 주택은 올해 처음으로 10만가구를 넘어섰다. 이 가운데 절반 이상인 56.2%(5만6301가구)가 중국인 소유다. 단일 국적 기준 가장 많은 비중을 차지했다. 지난해 하반기 외국인 주택 보유 증가분의 68%를 중국인이 사들인 것으로 집계돼 우려가 커지고 있다.

국내 실수요자만 규제의 희생양이 되는 것 아니냐는 역차별 논란이 거세다. 게티이미지

문제는 이들의 부동산 취득 경로가 불투명하다는 점이다. 2021년에는 국내 금융기관에서 대출 한 푼 없이 한 중국인이 89억원 상당의 고급주택을 현금으로 매입한 사실이 알려져 큰 논란을 일으켰다. 강남 부동산 시장 특성상 이러한 고가 현금 거래는 주변 시세를 급격히 끌어올릴 수밖에 없다.

◆“내국인만 꽁꽁 묶였다”…대출 규제에 ‘역차별’ 비판 확산

정부는 외국인에 대한 부동산 대출 규제는 내국인과 동일하게 적용되고 있다고 설명하고 있다. 외국인이 해외 금융기관에서 직접 자금을 조달해 국내 부동산을 매입하는 경우에는 사실상 손쓸 방법이 없다. 대출은 막았지만 자금 출처는 손 놓고 있는 셈이다.

정부는 이달부터 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’ 아파트를 중심으로 해외 자금의 불법 반입, 편법 증여 등 투기성 거래 여부를 현장 점검하고 있다. 이상 징후가 포착될 경우 즉시 기획조사로 전환할 방침이다.

일각에서는 해외 자금 흐름을 추적할 수단이 제한적인 만큼 실효성에 대한 의문도 제기된다.

◆전문가들 “내국인에게만 강력한 대출 규제 적용, 형평성 소지 다분해”

전문가들은 이번 조치를 외국인 부동산 취득의 ‘자금 흐름’을 처음으로 본격 검증하겠다는 신호로 평가하고 있다.

외국인 부동산 취득의 투명한 정보 공개가 병행돼야 정책 신뢰를 확보할 수 있다. 게티이미지

한 부동산 전문가는 “지금까지는 외국인 보유 주택 통계 수집에만 머물렀지만 이제는 실제 거래 자금의 출처와 취득 과정을 면밀히 들여다보겠다는 것”이라며 “무차입 고가 매입 사례가 잇따르는 상황에서 시장 신뢰 회복을 위한 최소한의 조치”라고 평가했다.

다만 실질적 효과를 위해선 제도적 보완이 불가피하다는 지적도 나온다.

그는 “외국인이 자국 금융기관에서 대출받아 들여오는 자금은 국내 법으로 규제할 수 없다”며 “자금세탁이나 편법 증여 의혹이 있어도 국내 제도만으로는 대응에 한계가 있다”고 꼬집었다.

아울러 “외국 금융당국과의 공조 체계를 강화하고, 외환 거래에 대한 실시간 모니터링을 도입하는 등의 후속 조치가 시급하다”고 강조했다.

또 다른 전문가는 “내국인에게만 강력한 대출 규제가 적용되는 구조는 분명한 형평성의 문제”라며 “외국인 부동산 취득에 대한 보다 정교한 심사 기준과 투명한 정보 공개가 병행돼야 정책 신뢰를 확보할 수 있다”고 말했다.

김현주 기자 [e-mail]