60억이 600억으로…강남 빌딩 투자로 잭팟 터뜨린 국민배우

배우 박중훈이 20여 년 보유해 온 강남 역삼동 오피스 빌딩 ‘타워432’를 시장에 내놨다. 장기 보유와 2014년 리모델링을 거치며 가치가 높아진 자산으로 평가된다. 업계에서는 매각가가 600억~700억 원대로 거론되며 ‘연예인 투자 성공 사례’로도 주목받고 있다.

박중훈이 최대주주로 있는 부동산 임대업 법인 ‘일상실업’은 최근 글로벌 상업용 부동산 서비스사 ‘쿠시먼앤드웨이크필드 코리아’를 매각 주관사로 선정했고, 이에 따라 본격적인 매각 절차가 시작됐다.

일단 눈길을 끄는 것은 입지다. ‘타워432’는 서울 강남구 역삼동 대로변, 테헤란로와 언주로가 맞닿는 요충지 인근에 자리한다. 지하철 2호선 역삼역과 선릉역이 모두 도보권으로, 이른바 ‘더블역세권’에 해당한다. IT·법률·금융·컨설팅 등이 모인 업무 축 한복판에 자리해 임차 수요가 꾸준하고, 대로변 가시성도 높다는 평가다. 이러한 요소는 공실 리스크를 낮추고 임대료 하방을 지지하는 요인으로 작용해 왔다.

보유 히스토리를 보면 투자 사이클이 비교적 명확하다. 2003년 지상 5층·지하 2층 건물을 약 60억 원에 매입했고, 2014년 약 50억 원을 투입해 현재의 지상 14층·지하 4층 규모로 리모델링·증축했다. 대지면적 381㎡(약 115.25평), 연면적 3,888.73㎡(약 1,176.34평) 규모로 전해진다.

건물의 외관과 내부 동선, 설비의 현대화가 병행됐고 층수·연면적 확대와 함께 임대 가능 면적·상품성이 개선됐다는 평가가 뒤따랐다. 이 과정에서 임차인 구성이 다변화됐고 임대 안정성이 강화됐다는 분석이 나온다. 당시 연예인 보유 빌딩 가운데 고가 자산으로 자주 거론되기도 했다.

임대 현황은 매각 과정에서 핵심 체크 포인트다. 보도에 따르면 현재 ‘타워432’는 전 층 임대로 소개된다. 입주사는 법무법인 5곳과 미국계 투자사 ‘레드배지퍼시픽’ 등으로 알려졌으며, 법무·투자 관련 수요가 중심인 임차인 구성이 상대적으로 안정적인 현금흐름을 뒷받침한다는 분석이 나온다.

매각가가 600억~700억 원대로 거론되는 가운데, 시장에서는 거래가 성사될 경우 초기 매입가(약 60억 원)와 2014년 리모델링 비용 등을 감안하더라도 약 400억 원 이상의 시세차익이 발생할 수 있다는 관측을 내놓고 있다.

2021년 9월에는 이 빌딩과 대장동·화천대유 관련 보도가 잇따랐다. 당시 보도에 따르면, 화천대유에 초기 자금을 댄 것으로 알려진 엠에스비티(MSBT)의 법인 등기 주소지가 ‘타워432’였고, 관련 법인들의 타워432 입주 이력이 소개되며 관심이 쏠렸다.

또 다른 보도에선 일상실업이 2015~2016년 약 20억 원, 2017년 약 54억 원을 엠에스비티에 대여한 사실이 알려졌다. 엠에스비티가 2015년 화천대유에 빌려준 60억 원을 2017년 약 131억 원 규모의 투자금으로 전환하면서 대장지구 11블록 3순위 우선수익권을 확보했다는 의혹 제기도 있었다. 2019년 기준 일상실업의 엠에스비티 대여금 누계가 약 266억 원이라는 수치 역시 보도됐다.

이에 대해 엠에스비티 측은 “박중훈으로부터 돈을 빌린 것은 맞지만 그 돈으로 화천대유에 투자하진 않았다”는 취지로 해명했고, 박중훈 측은 “개인적 일이라 확인이 어렵다”는 입장을 밝힌 바 있다.

‘타워432’는 과거 매각 검토 후 철회 보도 이력도 있어, 이번 매각 배경에 더욱 이목이 쏠리고 있다. 다만 매각 이유에 대해서는 자금 재배치, 신규 투자 등 다양한 해석이 나오는 가운데 구체적인 사정은 공개되지 않았다.

같은 기간 강남권 연예인 보유 빌딩의 거래 소식도 이어졌다. 최근 배우 조정석은 강남구 대치동 소재 건물을 약 110억 원에 매각했으며, 새 소유주는 영화 ‘부산행’의 연상호 감독이 대표로 있는 법인 ‘다다쇼’로 알려졌다. 대법원 등기소 기준, 매수는 6월에 이뤄졌고 8월에 소유권 이전이 마무리됐다. 현재는 신탁사와 신탁계약을 맺어 소유권을 위탁한 상태로 전해졌다.

해당 건물은 대치동 학원가 인접, 은마아파트 사거리 이면에 위치하며 지하철 3호선 대치역과 신분당선 한티역이 도보권이다. 규모는 대지면적 224.6㎡(약 67.94평), 연면적 710.71㎡(약 214.98평)로 지하 1층~지상 6층, 현재는 영어학원이 전 층 임대 중인 것으로 알려졌다.

조정석은 2018년 소속사 법인(제이에스컴퍼니) 명의로 해당 부지를 약 39억 원에 매입했고, 2020년 준공 허가 후 건물을 신축한 뒤 2025년 8월 연상호 감독 측 법인에 110억 원으로 소유권을 넘겼다. 건축비 등을 제외해도 50억~60억 원의 순차익이 발생했을 것으로 추정된다.

이제 ‘타워432’의 매각 성사와 박중훈이 거둘 시세차익에 관심이 쏠린다.