증세가 반드시 가격 안정으로 연결되진 않아
국민 신뢰 얻을 수 있는 실질적 공급확대 필요

최근 서울 일부 지역의 주택 가격이 다시 상승 조짐을 보이면서 부동산 세제 강화 필요성이 제기되고 있다. 특히 반도체 산업 호황으로 늘어난 유동성이 부동산 시장으로 흘러들어 집값을 자극할 수 있다는 우려에 부동산 증세 논의가 다시 힘을 얻고 있다.

부동산 증세는 새로운 정책 수단이 아니다. 이미 여러 정부에서 사용했던 카드다. 노무현정부도 그랬고, 문재인정부도 그랬다. 두 정부 모두 집값 안정을 중요한 국정과제로 삼았고, 보유세 강화와 종합부동산세 확대, 양도소득세 중과 등을 추진했다. 그러나 결과적으로 집값 안정이라는 목표를 달성했다고 평가하기는 어렵다. 오히려 많은 국민에게는 “세금은 늘었지만 집값도 올랐다”는 기억이 더 강하게 남아 있다.

정수연 제주대 교수

특히 문재인정부 시기에는 부동산 규제가 수차례 발표되었음에도 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 큰 폭으로 상승했다. 정부는 고가 주택과 다주택자를 겨냥한, 이른바 ‘핀셋 규제’를 추진했지만 시장의 반응은 예상과 달랐다. 강남 일부 지역에 국한될 것으로 보였던 가격 상승은 외곽 지역으로 확산되었고, 평범한 중산층이 거주하는 지역의 주택 가격까지 크게 상승했다.

대표적인 사례가 서울 노원구다. 2020년과 2021년 사이 노원구 아파트 가격은 급등했고, 이에 따라 공시가격도 크게 상승했다. 당초 고가 자산가를 대상으로 했던 종합부동산세 부담이 은퇴한 1주택자와 중산층에게까지 확대되면서 강한 조세 저항이 나타났다.

조세저항을 유발하는 것보다 더 큰 문제는 증세가 반드시 가격 안정으로 연결되지 않는다는 데 있다. 증세가 공급을 줄이기 때문이다. 주택시장은 미래에 대한 기대심리가 크게 작용하는 시장이다. 세금이 오르면 일부는 주택을 처분할 것이라고 기대하지만 현실은 훨씬 복잡하다. 양도소득세가 높아질수록 매물을 내놓기보다 보유를 선택하는 경우가 늘어난다. 경제학에서는 이를 ‘잠김효과(lock-in effect)’라고 부른다. 거래 비용이 증가하면 거래 자체가 감소하는 현상이다.

보유세 역시 마찬가지다. 실거주 유무에 따라 보유세를 강화한다는 정부 발표를 본 집주인은 세를 주던 자기 집을 거두고 실거주를 선택할 수 있고, 시장에서 임대주택 매물은 사라진다. 세입자는 불안정한 임대시장 속에서 서둘러 주택을 구입하려는 압박을 느낄 수 있다. 결과적으로 부동산 증세가 주택시장의 수급 불균형을 심화시키게 되는 것이다.

그렇다면 해법은 무엇일까. 우리의 경험은 이미 답을 보여주고 있다. 부동산 정책사 30년 동안 한국 부동산시장에서 가장 큰 가격 급등은 세 차례(1980년대 후반, 2000년대 중반, 그리고 2020년 전후) 있었는데 이 가운데 장기간 안정에 가장 성공한 사례는 1980년대 후반 부동산 가격 급등에 대응한 주택 200만호 건설 정책이다.

당시 정부는 세금보다 공급에 집중했다. 수도권 90만호, 지방 110만호를 포함한 200만호 공급 계획을 추진했고, 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 건설을 본격화했다. 무엇보다 중요한 것은 실제 공급량뿐 아니라 정부가 공급을 반드시 실행하겠다는 강한 신호를 시장에 보냈다는 점이다.

그 결과 집값은 안정되기 시작했고, 이후 상당 기간 비교적 안정적인 흐름을 유지했다. 물론 오늘날의 시장 환경이 당시와 완전히 같지는 않다. 그러나 한 가지 교훈은 분명하다. 시장이 가장 민감하게 반응하는 것은 세율이 아니라 공급에 대한 신뢰라는 사실이다. 특히 당시 도입되었던 토지공개념 3법보다 시장이 더 크게 반응한 것은 공급 계획의 발표와 실제 착수였다는 것에 주목해야 한다.

집값 상승은 분명 경계해야 하지만 모든 가격 상승을 세금으로 억누를 수 있다는 믿음도 착각일 수 있다. 반도체 산업 호황으로 유동성이 증가했다면 그에 맞는 투자처를 확대하는 것이 맞다. 주택공급 확대 없이 세금만 높인다면 시장은 더욱 경직될 수 있다.

지난 수십 년의 경험이 말해주는 것은 분명하다. 집값을 안정시키는 힘은 증세가 아니라 공급에 대한 신뢰에서 나온다. 지금 필요한 것은 증세 논쟁이 아니라 국민이 믿을 수 있는 실질적인 공급 확대 전략이다. 반복적으로 효과를 입증하지 못한 증세 카드에 기대기보다, 변화한 경제 환경 속에서 주거 안정을 달성할 수 있는 새로운 공급 전략을 논의할 때다.

정수연 제주대 교수