물 좋은 명동 상권의 이면엔…

서울·수도권 주요 지역 ‘상가임대차보호법’ 적용 점포 거의 없어…환산가액의 현실적인 인상 필요해

서울 주요 지역에 위치한 1층 상가점포 4곳 중 3곳은 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 받지 못하는 것으로 나타났다.

21일 상가정보업체 FR인베스트먼트에 따르면, 서울 시내 상가시설 밀집 지역 중 중급지 이상으로 분류되는 67개 지역에 위치한 대로변과 이면 거리 1층 5206개 점포의 환산 임대료(임대료×100)+보증금를 상가임대차보호법 시행령에 명시된 보호 대상과 비교한 결과, 1368개 점포만이 적용 대상이었다.

또한 상가임대차보호법 보호 대상 점포의 비율이 50% 이상인 상권은 ▲시흥사거리 ▲동부시장(중랑구) ▲회기역(경희대) 등 3곳에 불과했고, 외국인 관광객 수요가 많은 것으로 알려진 명동과 인사동에는 이 법의 적용을 받는 점포가 단 하나도 없는 것으로 나타났다.

상가임대차보호법은 영세 상인들의 권익을 보호하기 위한 것으로, 2002년 11월부터 시행됐다. 특히 임차인과 건물주간의 잦은 분쟁의 원인인 ▲임대료 인상폭 ▲임대차 기간 ▲임대인의 계약 해지권한 등이 명기되어 있다.

하지만 최근 서울 시내 주요 지역의 임대료 수준이 큰 폭의 상승세를 그리면서 상가임대차보호법의 보호를 받는 임차인 비율이 크게 줄어들었다. 서울시의 경우 이 법의 적용을 받기 위해서는 환산임대가가 3억원을 넘지 않아야 한다. 즉, 보증금이 없다는 전제하에 월세가 300만원 이하여야 한다.

만약 보증금 6000만원에 월 임대료가 250만원이라면, 환산임대료가 3억1000만원이 되기 때문에 보호받을 수 없다.

그 밖에도 과밀억제권역은 2억5000만원 ▲지방광역시 ▲경기도 안산시 ▲김포시 ▲용인시 ▲광주시는 1억8000만원, 그 외 지역은 1억5000만원 이하여야 보호받을 수 있다.

이와 관련해 조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “최근 서울 시내 핵심 상권에서 상가 임대료 수준이 폭등에 가까울 정도로 크게 오르고 있는 반면, 임대차보호법은 이를 제대로 반영하지 못하고 있다”면서 “거대 자본을 앞세운 프랜차이즈 직영점에 점령 당한 5대 광역상권을 제외하고, 나머지 중급지 이하 상권에서는 적어도 70% 이상의 임차인이 보호 대상에 포함될 수 있도록 환산 가액의 현실적인 인상이 필요하다”고 지적했다.

전문가들은 수도권 신도시의 경우 상황이 더 심각하다고 전한다. 장경철 상가114 이사는 “수도권 신도시 1층의 3.3㎡당 평균 분양가가 3000만원을 넘어가고 있는데, 이를 통해 분양가와 임대료를 수익률에 맞게 산출해 보면 최소 300만원 이상의 월세 수준이 나온다”면서 “신도시에는 상가임대차보호법의 적용 대상 점포가 아예 없다고 보면 된다”고 지적했다.

◆ 상가임대차보호법 = 상가임대차보호법은 영세상인들의 상가 임대 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정됐다. 이는 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위한 것이다. 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다(출처 : 시사경제용어사전, 기획재정부, 2010.11, 대한민국정부).

김현주 기자 [e-mail]