[선종필의 상가투자 전략] 상가임차권.권리금 보호방안

임대료 폭등 등 부작용 우려 높아
권리금산정 기준 애매 진통 불가피

이번에 정부가 내놓은 ‘상가임차권·권리금 보호방안’은 긍정적인 측면과 더불어 상당한 부작용도 전망된다.

골자를 살펴보면 서울 기준 환산보증금 4억원 이하 상가에서만 계약갱신 요구권 5년을 부여하던 것을 확대해 전체 상가로 확대했다. 더불어 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 기회를 임대인이 합당한 이유없이 계약 거절 등으로 박탈하는 것을 막는 내용도 포함됐다.

먼저 임대료 폭등의 부작용이 우려된다. 상가임대차보호법에 따라 환산보증금이 서울 기준 4억원 미만이라도 임대인의 9% 이내 임대료 인상은 여전히 유효하다. 계약갱신 요구권의 전제조건은 임대인과 임차인 간 임대료 합의를 전제로 하고 있다. 즉 누구든 임대료 인상에 동의하지 않으면 계약이 종료될 수 있다는 얘기다. 하물며 환산보증금 4억원 이상 점포에 대해서는 임대료 인상의 상한규정도 없다.

보통 임대인은 임차인 간 주고받는 권리금에 대해 그다지 알고 싶어하지 않는다. 임차인도 임대인에게 적극적으로 알려주지 않는 게 일반적이다. 이번 방안에 임차인의 권리금 회수에 대한 임대인의 협력의무를 명시한 만큼 앞으로 임대인은 권리금 내용을 파악해야 한다. 임대인이 이를 임대료와 비교하면서 인상근거로 활용할 수도 있다. 장사가 좀 되는 자리면 권리금이 수천만원에서 수억원을 형성하는 게 현실이다.

임대인이 임차인의 권리금 회수에 대한 협력의무를 위반하면 손해배상을 해야 한다. 국토교통부는 손해배상이 가능하도록 권리금 산정을 위한 기준을 고시할 방침이다. 그러나 권리금 산정기준이 애매해 진통이 예견된다. 국세청에 신고가 되는 것이 아닌 이상 실제 주고받은 금액이 아니라 매도자 호가에 따라 일방적으로 형성된 금액이 제시될 수 있다. 가뜩이나 바닥·영업·시설 권리금 등으로 성격도 다양하다. 더구나 실제 상당수 ‘시설 권리금’은 중고 집기거래의 성격인데도 권리금으로 인식되고 있다. 권리금 가치에 대한 문제가 제기될 수 있다는 우려가 나오는 배경이기도 하다.

이런 이유로 상가매매 시장이나 투자자, 임차인들이 혼란스러워하는 분위기도 감지된다. 그렇다고 투자자는 막연한 불안감을 가질 필요는 없을 것 같다. 임대인이 직접 권리금에 개입해 직접적 규제의 대상이 될 가능성이 있는 거래는 전체의 1.6% 수준에 불과하다. 292만명 소상공인에서 4만8000명 정도다. 소소한 권리금 거래도 전체 41% 수준이다. 아울러 임대인의 협력의무 예외사항을 봐도 굳이 임차인이 불안해할 필요는 없다. ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 등을 지급할 능력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 되려는 자가 임대차 계약에 따른 의무를 위반할 것이 명백한 경우 ▲신규 임차인이 되려는 자와 임대계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ▲임대인이 임차건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우 등처럼 특별한 사유가 없는 한 임대인은 승계계약을 거절하지 못한다.