경매서 다가구주택 임대차 보증금 돌려받지 못한 경우 공인중개사 책임 범위 [알아야 보이는 법(法)]

임차인 A는 대전에 있는 한 다가구주택에 임대차 보증금 9000만원을 주고 전세로 살고 있었는데, 어느날 살던 집이 경매로 넘어갔습니다.

경매에서 다가구 주택이 감정 평가액보다 훨씬 낮은 가격에 매각된 데다 배당 절차에서 A보다 선순위의 임차인과 소액 임차인, 근저당권 등에 대하여 우선 배당이 이뤄졌습니다.

결국 A는 임대차 보증금을 하나도 배당받지 못했습니다(대전에서 소액 임차인으로 인정받아 보증금 중 일정액을 우선변제 받으려면 보증금이 8500만원 이하여야 합니다).

앞서 A가 임대차 계약을 맺을 당시 공인중개사는 선순위 권리의 합계액과 A의 임대차 보증금을 더하더라도 다가구주택의 가액을 초과하지 않는다고 설명했습니다.

이에 A는 “공인중개사의 말을 믿고 임대차 계약을 체결했다가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 손해를 입었다”며 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하는 소를 제기했습니다.

공인중개사는 중개 행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조).

이 사건에서 피고 공인중개사는 다가구주택에 관한 임대차 계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차의 시작과 만기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고인 A에게 설명하거나 근거 자료를 제시하지 않고 중개 대상물 확인·설명서에는 ‘임차 보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라고만 기재하였습니다.

피고 공인중개사가 중개 대상물 확인·설명서에 기재한 내용만으로는 다가구주택의 다른 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액 보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없게 되어 있었던 것입니다.

그런데도 원심은 “피고 공인중개사가 중개 대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아 중개업자로서의 의무 위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다”고 판단하였습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 “중개업자는 임대인이 자료 제공을 거부했더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대 수, 인근 유사 부동산의 임대차 보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고, 상당수의 소액 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다”고 했습니다.

그리고 “피고 공인중개사는 중개 대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의 의무를 다하지 않았다”고 하였습니다.

그리고 원고 임차인이 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다고 보아, 원심판결을 파기환송 했습니다(2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결).