토지 시가의 재감정평가 기준 [알아야 보이는 법(法)]

토지 양도에 관한 세금을 신고하기 위해 해당 토지를 감정기관에 맡겨 시가를 평가했다고 하더라도 과세관청에서는 일정한 경우 ‘ 다시 감정한 재감정가액’을 시가로 보고 있습니다.

그렇다면 어떠한 경우 과세관청은 재감정할까요? 과세관청의 재감정 사유에 관한 기준을 제시한 판례가 최근 선고되었습니다(대법원 2024. 4. 12. 선고 2020두54265 판결 참조).

우리 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 ‘재산의 가액은 평가 기준일 현재의 시가에 따른다’고 규정해 재산 평가에 시가주의 원칙을 적용하고 있습니다. 제2항에서 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정해 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시했습니다.

그리고 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란, 평가 기간 이내의 기간 중 감정 등이 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서 각호에서 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 사례를 들고 있습니다. 그중 제2호는 시가로 볼 수 있는 ‘감정가액’의 범위를 정하고 있는데, 토지와 관련해 본문에서 ‘2개 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(이하 원감정가액이라 함)’을 시가로 보도록 규정합니다.

그런데 이 규정에는 단서 조항이 있습니다. ‘당해 감정가액이 토지에 대한 개별공시지가 등과 유사사례 가액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 기준금액이라 함)에 미달하는 경우이거나 기준금액 이상인 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가 목적 등을 감안해 원감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 세무서장이나 관할 지방국세청장이 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액(이하 재감정가액이라 한다)에 의하되, 그 가액이 증여세 납세 의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있습니다.

이는 감정평가의 목적에 따라 평가액이 달라질 수 있는 현실적인 한계 등을 고려해 납세자가 신고한 원감정가액을 시가로 보는 것이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 과세관청의 재감정 권한을 예외적으로 인정함으로써 감정기관을 이용한 재산 평가의 왜곡을 방지하는 데 취지가 있습니다.

다시 말하면 토지의 원감정가액이 있음에도 과세관청이 재감정하기 위해서는 ①원감정가액이 기준금액에 미달하거나 ②원감정가액이 기준금액 이상이어도 평가심의의 자문을 거쳐 감정평가 목적 등을 감안하여 부적정하다고 인정돼야 합니다.

대법원 판결(2020두54265)은 “어떠한 토지에 관해 원감정가액이 존재하고 그에 대해 재감정 사유가 인정되는 않는 경우에는, 과세관청의 의뢰에 따른 재감정가액은 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액이라 하더라도 이를 시가로 볼 수 없다”며 “나아가 평가심의는 국세청장이 과세관청에 설치하는 기관으로서 과세관청이 평가심의위 자문 결과에 구속되지 않는 점 등에 비추어 보면, 원감정가액이 기준금액 이상인 경우의 재감정 사유가 인정되는지는 평가심의위의 자문을 거쳤는지를 기준으로만 판단할 것은 아니고, 원감정가액의 감정평가 목적, 납세자와 감정기관의 관계, 통모 여부, 납세자의 조세회피 의사, 평가심의위의 자문 내용 및 결과 등을 함께 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다”고 명확히 했습니다.

이번 “원감정평가에 대해 평가심의의 자문을 거쳤다는 이유만으로 재감정 사유가 존재한다고 보아 재감정평가가 적법하다”고 판단한 원심을 뒤집고, “원심으로서는 원감정평가에 따른 부동산 감정가액의 평균액에 재감정 사유가 인정되는지를 심리한 다음 그 결과에 따라 재감정평가에 따른 재감정가액을 부동산의 시가로 볼 수 있는지를 판단했어야 한다”고 보았습니다.

김지은 법무법인 바른 변호사 [e-mail]