제주 도시공원 민간특례 아파트 3.3㎡ 2620만원대…고분양가 우려

오등봉공원 민간사업자 제주시 요구 공원조성비 수용…협상 타결될 듯
8월 아파트 분양 전망

지지부진하던 제주 도시공원(오등봉) 민간특례사업(공원+아파트 조성) 사업비 변경 협상이 타결될 것으로 보인다.

10일 제주시 등에 따르면 김완근 시장 취임 후 공동사업시행자인 ㈜오등봉아트파크와 만난 자리에서 사업비에 대한 의견 조율이 이뤄지면서 최종 협약서 변경이 임박했다.

오등봉아트파크㈜ 관계자는 “제주시가 요구한 공원 조성비 1160억원을 수용하겠다는 입장을 제주시에 전달했다”라고 말했다.

제주 도시공원(오등봉) 민간특례사업 전체 조감도. 오등봉아트파크 제공

사업자는 애초 공원 조성비 1080억원을 요구했다. 이 사업은 공원시설 조성비 감액이 불가하다는 제주시와 공원사업비를 늘리면 아파트 고분양가로 이어져 도민 부담이 가중된다는 사업자 간 이견 때문에 지난달 결렬됐다.

이 관계자는 “공원 조성계획이 우선 정리돼야 공원 사업비를 추산하고 이를 토대로 아파트 분양가와 사업자 수익금 등을 정할 수 있다. 사업비 변경 협의가 늦어질 경우 금융비용 등 사업비가 불어나 아파트 분양가가 오르고 고분양 리스크에 빠질 수 있다”라고 설명했다.

민간사업자가 제주시 요구를 수용함에 따라 사업비 변경이 협의될 경우 아파트(1401세대) 분양가는 3.3㎡당 2628만원 선에서 책정될 것으로 보인다.

이 경우 국민 평형이라 불리는 전용 면적 84㎡(33평형) 규모 아파트 분양가가 9억원에 달한다.

이미 2월부터 아파트 분양을 시작한 중부공원(728세대)은 3.3㎡당 평균 분양가를 지난해 제주 민간아파트 평균 분양가보다 낮은 2425만원에 분양하고 있지만, 현재 분양률은 50% 수준으로 알려졌다.

앞서 제주시는 음악당(콘서트홀 1200석+소공연장 300석) 760억원, 토목·조경 등 공원시설 400억원 등 공원사업비 1160억원을 제시하며 사업비 변경 협의를 요구했다.

이에 대해 사업자는 수익은 검증 대비 60%를 감액한 600억원, 공원 조성비는 중부공원과 동일하게 제안 대비 19% 가량 감액한 1080억원을 제시했다. 당초 공원 조성비 1040억원을 제안해 분양가를 2598만원에 맞추겠다고 했다.

민간사업자는 제주시가 요구하는 공원조성비 1160억원에 맞추려면 분양가는 3.3㎡당 2628만원을 제시했다.

제주시는 공공시설에 대한 최대한의 양보를 받아내면서 공공성을 확보하는데 초점을 맞췄다. 대신 공사비 증가는 비공원시설 내 아파트 분양가 상승과 직결된다는 점이 고민거리다. 민간사업자는 아파트 미분양이 가장 큰 걸림돌이다.

김 시장은 지난 1일 취임 기자간담회에서 “미분양 사태를 감안, 지역경제에 도움이 되는 방향에 중점을 두되 시민들의 원하는 방향에 맞춰 협의를 이끌어내겠다”고 밝힌 바 있다.

양측이 사업비 변경 협의를 마치면 도시공원위원회 심의와 협약서 변경을 거쳐 곧바로 착공에 돌입한다. 아파트 분양은 8월 말쯤 개시할 것으로 전망된다.

협약서는 2020년 12월 안동우 전 제주시장이 서명했다. 당시 협약에 따른 총사업비는 8161억원이다. 이중 토지보상비는 1532억원이다. 민간사업자의 보장 수익률은 8.91%다.

사업자 측은 지난 4년 간 물가 상승과 금리 인상 등으로 인해 부동산 가격과 공사비가 오르면서 총사업비를 1조3200억원으로 추정하고 있다. 인상분인 5000억원의 대부분은 비공원시설 내 아파트 공사비 증가분이다. 토지보상비는 2400억원으로 두 배 가까이 올랐다.

제주 도시공원(오등봉) 민간특례사업 공원시설 조감도. 오등봉아트파크 제공

◆제주, 인구는 1.3%, 준공 후 미분양은 9%

통계청에 따르면 제주의 미분양 주택은 지난 5월 기준 2696가구에 이른다. 준공 후 미분양 주택은 1201가구로 전국 전체 1만3230가구 중 9.0%를 차지했다.

제주에서 미분양 주택이 증가한 원인으로는 높은 분양가와 실수요자 감소가 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)가 파악한 제주 민간 아파트의 3.3㎡ 당 평균 분양가는 지난 5월 기준 2477만원이다. 전국 평균 1839만원을 크게 웃돌았다. 서울, 대구에 이어 세 번째로 높다. 분양가 상승세도 가파르다. 2022년 5월에는 3.3㎡당 1924만원이었지만 이듬해 5월 2374만원으로 23.3% 급등했다.

섬인 제주의 특성상 높은 물류비 등으로 건축비가 상대적으로 비싼 데다 10여년 전부터 투기 열풍이 불면서 제주 땅값이 크게 오른 영향도 있다. 

제주도 관계자는 “미분양 사태가 심화하면서 신규주택 승인 제한과 공공 매입, 승인 취소 등을 검토하고 있다”고 말했다.

제주=임성준 기자 [e-mail]