강남 치솟고 외곽은 정체… ‘오락가락 정책’ 집값 양극화 키웠다

건정연 ‘토허구역 해프닝’ 분석

‘잠삼대청’ 토허구역 해제 이후
강남3구 아파트 상승률 ‘고공’
‘노도강’ 등 다른지역은 보합권
서울 내부에서도 격차 더 확대
35일 만에 재지정… 시장 혼란
“일관성 있는 부동산 정책 절실”

서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 관련 ‘오락가락’ 행보가 주택시장 양극화를 키우고 정책의 신뢰는 훼손했다는 지적이 수치로 확인됐다. 업계에서는 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 토허구역 해제가 강남 3구(강남·서초·송파) 중심의 가격 급등을 낳으면서 수도권·비수도권 간 주택시장 양극화를 넘어 서울 강남권과 외곽지 격차까지 더 벌렸다는 평가가 잇따른다. 뒤이어 나온 토허구역 확대 재지정이 시장에 혼란을 가져온 만큼 정책의 일관성 확보가 시급하다는 지적이다.

사진=뉴스1

17일 대한건설정책연구원(건정연)의 ‘서울 토허구역 해제와 확대 재지정에 따른 영향 점검’ 보고서에 따르면 2월12일 서울시의 잠삼대청 토허구역 해제 전후로 강남 3구 아파트값은 급등하기 시작했다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수 추이를 보면 강남구 아파트값 상승률은 토허구역 해제 직전 조사(2월 둘째 주) 당시 0.08%에서 강남 3구·용산구가 토허구역으로 묶이기 전인 3월 셋째 주 0.83%까지 치솟았다. 송파구(0.14%→0.79%)와 서초구(0.11%→0.69%) 역시 상승세가 가팔랐다.

같은 기간 서울 외곽은 강남권의 상승세를 따라가지 못했다. 노도강(노원·도봉·강북구)의 경우 노원(-0.02%→0.01%), 도봉(-0.06%→0.03%), 강북(-0.03%→0.03%) 모두 보합권에 머물렀다.

토허구역 해제에 따른 강남 3구의 단기 가격 급등은 결국 외곽지와의 양극화 확대로 이어졌다는 게 시장의 평가다.

KB부동산의 월간 주택 가격 동향 조사에서도 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 5.78로 전월 대비 2.86% 상승했다. 2020년 12월(3.57%) 이후 4년 3개월 만에 가장 높은 상승률이다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가격을 하위 20%(1분위) 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 뜻이다.

건정연은 “(서울시의) 토허구역 관련 언급 이전까지만 해도 주택시장 양극화는 주로 수도권과 비수도권 간 문제로 인식됐으나, 서울시의 토허구역 해제 발표 이후에는 서울 내부에서도 가격 급등 지역과 상대적 안정 지역 간 격차가 확대되며 서울 내 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지는 양상을 보였다”고 짚었다.

강남 3구 중심의 가격 급등세에 놀란 서울시는 토허구역 해제 35일 만인 지난달 19일 강남 3구·용산구 토허구역 확대 재지정을 발표했다. 고하희 건정연 부연구위원은 “서울시는 토허구역 해제 당시 ‘투기 우려가 적은 지역’이라고 언급했으나, 해당 지역은 투기 수요가 집중될 가능성이 큰 지역으로 토허구역 해제를 발표할 경우 주택가격의 불안정성을 초래할 것이라는 점은 예측 가능했던 부분”이라고 꼬집었다. 그는 “해제 발표 후 35일 만에 규제 완화에서 규제 강화로 전환한 것은 정책의 일관성 측면에서 중요한 교훈을 남겼다”고 덧붙였다.

한편 부동산원이 이날 발표한 ‘4월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.08% 오르며 전주와 동일한 상승 폭을 유지했다.

이강진 기자 [e-mail]