9주 만에 꺾인 서울 아파트 매수심리… 경매시장은 ‘후끈’

10·15 대책에 부동산 시장 ‘움찔’

토허구역 등 규제지역 대거 확대
8월 이후 매매수급지수 첫 하락
강북 1주새 3.2P 하락 두드러져

경매 물건 2년 실거주 의무 면제
낙찰가율 3년여 만에 100% 돌파
인기 지역 감정가 넘는 낙찰가도

‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 상승세를 이어오던 서울 아파트 매수 심리가 두 달여 만에 꺾인 것으로 나타났다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서 시장이 일단 관망세에 들어간 결과로 풀이된다.

2일 서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

2일 한국부동산원의 주간 아파트 수급동향에 따르면 10월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 103.2로 전주(105.4)보다 2.2포인트 하락했다. 8월 셋째 주(99.1) 이후 처음으로 하락 전환한 것이다.

매매수급지수는 아파트 수요와 공급의 비중을 수치화한 지표다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 공급이 우위, 200에 가까울수록 집을 사려는 수요가 우위라는 뜻이다.

서울 매매수급지수는 고강도 대출규제를 담은 ‘6·27 대책’ 이후 한때 100 아래로 떨어졌지만, 9월부터 꾸준히 상승세를 보여왔다. 하지만 10·15 대책으로 규제지역(16일)에 이어 토허구역 확대 지정(20일)까지 ‘삼중 규제’가 모두 적용된 상황이 반영되면서 9주 만에 하락세로 돌아섰다.

특히 강북권의 매수심리 위축이 강남권보다 두드러졌다. 10월 셋째 주 강북권의 매매수급지수는 101.6으로 1주일 새 3.2포인트 떨어졌다. 같은 기간 강남권은 106.0에서 104.7로 1.3포인트 낮아졌다.

강남권역은 핵심 지역인 강남 3구(서초·강남·송파)가 10·15 대책 이전부터 규제지역과 토허구역으로 묶여 상대적으로 변화가 적었다. 또 수요자 중에서도 대출규제 영향을 덜 받는 ‘현금 부자’들이 많다. 이와 달리 상대적으로 대출 의존도가 높은 실수요층이 많은 강북권에서 심리 위축이 크게 나타난 것으로 분석된다.

반면 경매시장은 규제를 회피하려는 수요가 몰리며 과열 양상을 보이고 있다. 경매로 낙찰받는 주택은 토허구역에서도 2년 실거주 의무가 면제돼 대출을 받지 않으면 갭 투자(전세 낀 매매)가 가능하다.

법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 102.3%를 기록했다. 서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어선 것은 2022년 6월(110%) 이후 3년4개월 만이다.

서울과 함께 삼중 규제로 묶인 경기 과천·광명·성남 분당 등 12개 지역도 비슷한 흐름을 보였다. 이들 지역의 10월 평균 낙찰가율은 97.9%로 9월(94.4%)보다 상승했다. 이는 경기 전체 아파트 평균 낙찰가율(87.3%)보다 10%포인트 이상 높다.

인기 지역에서는 감정가를 크게 웃도는 고가 낙찰이 속출하고 있다. 서울에서는 지난달 낙찰가율 상위 10위 아파트 중 6건이 지난달 20일 토허구역 확대 시행 이후 낙찰됐다. 특히 광진·성동구 등 한강 벨트 지역 3개 단지는 낙찰가율이 130%를 넘겨 상위 1∼3위를 차지했다. 경기에서도 성남 분당·하남·안양 동안의 평균 낙찰가율이 100%를 웃돌았다.

당분간 경매시장에서 인기 지역의 저평가 단지를 중심으로 투자 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 다만 수도권에서는 주택담보대출을 받는 경우 실거주 의무가 부여되고, 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)도 40%로 강화됨에 따라 아파트 매매 가격이 하락하면 경매시장 역시 진정세를 보일 것이라는 관측도 나온다.

유지혜 기자 [e-mail]