[김정식칼럼] 보유세 인상의 허실

세금으론 집값 문제 해결 힘들어
경기 침체·조세 저항 초래 우려도
고가 1주택 감면 제도 손질하고
교통인프라 확충 수요 분산해야

주택가격 안정은 이재명정부의 중요한 정책과제다. 최근 정부는 집값 안정을 위해 대출 규제와 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 토지거래허가제를 시행하고 있다. 집값이 안정되지 않을 경우 재산세와 종합부동산세 같은 보유세 인상도 검토하고 있다. 보유세 인상으로 고가주택 수요를 줄이고 주택소유자의 매도를 유도해 주택공급을 늘리려는 것이다. 그러나 보유세 인상의 효과와 비용을 고려하면 정책당국은 인상에 신중할 필요가 있다.

보유세 인상은 집값 상승의 문제를 제대로 해결해 주지 못한다. 집값 상승의 원인은 유동성 증가로 돈의 가치가 하락하면서 부동산과 같은 실물 수요가 늘어나는 데 있다. 또한 환율상승으로 철강, 시멘트 등 수입 원자재 가격상승과 인건비 인상으로 건축단가도 올랐다. 여기에 교통, 교육 등 생활 인프라가 우월한 서울 주택 수요 증가와 1주택에 대한 과도한 세제 혜택으로 똘똘한 한 채 수요가 늘어나는 것도 중요한 원인이다. 이런 집값 상승의 주된 원인은 그대로 둔 채 보유세 인상으로 서울 집값을 안정시킬 수는 없다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수

보유세율을 높이더라도 감면과 공제제도라는 게 있다. 미국과 일본과 달리 한국에는 주택 관련 과세제도 뒤에 감면과 공제제도가 있다. 아무리 명목세율을 높여도 감면과 공제제도를 통해 세금을 낮추면 세율 인상은 효과를 내기 어렵다. 실제로 보유세인 종합부동산세에서 1주택의 경우 5년 이상 장기보유 시 최대 50% 감면 혜택이 있으며, 60세 이상 고령자의 경우 최대 40%의 감면 혜택이 주어진다. 이 두 요건이 모두 충족될 경우 최대 80%의 종합부동산세를 감면해 주고 있다. 거래세인 양도소득세도 1주택의 경우 10년 보유와 거주 시 양도차익 규모에 상관없이 2008년 이전에 최대 45% 공제해 주던 것을 현재는 80%로 확대 실시하고 있다. 이런 상황에서 명목 보유세율을 올려도 감면과 공제제도 때문에 실제로 내는 실효세율이 낮아 고가 1주택은 큰 영향을 받지 않는다. 집값 안정 효과를 얻기 어려운 것이다.

보유세 인상은 내수경기 침체를 더욱 심화할 수 있다. 세율을 높일 경우 가처분소득이 감소하면서 소비와 투자가 위축된다. 그렇지 않아도 고금리로 이자부담이 큰 상황에서 세금부담까지 늘어날 경우 내수경기는 더욱 침체되고 세수마저 감소할 수 있다. 조세저항이 커지면서 자본이탈 우려도 늘어날 수 있다. 보유세율이 선진국의 1%대와 비교해 낮다고 하지만 최고 5%의 종합부동산세를 부과하는 것을 고려하면 낮은 것은 아니다. 세율 인상의 득실을 비교하면 정책당국은 보유세 인상에 신중해야 한다.

주택가격을 안정시키려면 먼저 집값 상승을 주도하는 서울 도심 지역 집값을 안정시키는 게 중요하다. 이 지역 집값 상승의 원인은 1주택 제도와 보유세와 양도소득세 감면 및 공제제도에 있다. 공정 과세는 보유주택 합산금액을 기준으로 과세해야 하는데 주택수를 기준으로 하면서 투자수익률이 높은 고가 1주택에 수요가 몰리고 있다. 도심 지역 집값 상승은 시차를 두고 대체 관계에 있는 서울 다른 지역과 수도권 집값 상승으로 파급된다. 정책당국은 과세기준을 변경해 고가 1주택에 대한 과도한 세제 혜택을 재검토해 보유세와 양도소득세의 공제와 감면제도를 정비해야 한다. 1주택에 혜택을 주는 것은 바람직하지만 초고가 주택의 경우 혜택을 차등화하는 방향으로 세제를 개선해야 집값을 잡을 수 있다.

수도권 지역의 교통인프라를 확충해 서울 수요를 분산시키는 것도 해법이다. 주택은 교통인프라와 결합되어야 그 역할을 할 수 있다. 교통인프라가 확충되지 않은 상태에서 신도시를 지어봤자 서울 출퇴근이 어려우니 다시 수요를 늘려 서울 집값 상승만 부추긴다. 정책당국이 신도시 주택공급보다 교통인프라 확충에 정책의 초점을 둬야 하는 이유다.

과도한 집값 상승은 노동생산성을 낮추고 부의 불평등을 심화시켜 사회적 불안을 유발한다. 저출산과 저성장을 초래하는 주된 원인일 뿐만 아니라 임금을 높여 수출경쟁력을 약화시킨다. 정책당국은 보유세 인상보다 감면 및 공제제도를 정비하고, 수도권 교통인프라를 확충해 서울 수요를 분산시키는 대책으로 집값을 안정시켜야 한다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수