규제 피해 경매… 서울 아파트 낙찰가율 고공행진

2025년 97.3%… 4년 만에 최고치
실거주 의무 면제·갭 투자 가능
강남권·한강벨트에 ‘쏠림현상’
장기보유 매도 건수 역대 최다

지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 2021년 이후 4년 만에 최고치를 기록했다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이는 등 규제가 강화되면서 경매시장으로 수요가 몰린 것으로 해석된다.

4일 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰가율은 평균 97.3%를 기록해 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높았다.

서초동 서울중앙지방법원 경매법정 앞에서 응찰 예정자들이 게시물을 살피고 있다. 연합뉴스

서울 아파트 낙찰가율은 집값 폭등기였던 2021년 100%를 넘었다가 이후 집값이 하락하며 2023년 82.5%까지 떨어졌다. 이후 2024년 92.0%에 이어 지난해 100%에 육박하는 수준으로 올랐다.

특히 지난해 서울 아파트 낙찰가율은 10월부터 3개월 연속 100%를 웃돌았다. 12월 낙찰가율은 102.9%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 6개월 만에 가장 높았다. 집값 상승세에 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역이 토허구역으로 묶인 점이 영향을 끼친 것으로 보인다.

경매로 낙찰받은 주택은 토허구역에서도 실거주 의무가 면제되고, 대출을 받지 않으면 갭 투자(전세 낀 매매)도 가능하다.

구별로는 강남권과 한강벨트 아파트 쏠림 현상이 두드러졌다. 지난해 전체 25개 구 중 낙찰가율이 100%를 넘은 곳은 총 9곳으로, 이 중 성동구의 낙찰가율이 110.5%로 가장 높았다. 이어 강남구(104.8%), 광진구·송파구(102.9%), 영등포구(101.9%), 동작구(101.6%), 중구(101.4%), 마포구(101.1%), 강동구(100.7%) 순이었다.

한편 지난해 서울에서 20년 넘게 장기 보유한 집합건물(아파트·연립·다세대 등)의 매도 건수는 역대 최고치를 기록했다. 집값 상승세가 가팔라지면서 차익 실현과 보유세 부담 경감 등을 위해 매도에 나선 사람이 늘어난 것으로 보인다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울에서 20년 초과한 보유 집합건물 매도인은 1만1369명으로 집계됐다. 이는 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 뒤 가장 많은 숫자다. 20년 초과 보유 집합건물 매도자는 2022년 3280명, 2023년 4179명, 2024년 7229명에서 지난해 처음으로 1만명을 넘기며 3년 연속 증가했다.

구별로는 강남구가 1157명(전체의 10.2%)을 차지해 25개 구 중 가장 많았다. 송파구(1001명), 양천구(756명), 노원구(747명), 서초구(683명), 영등포구(568명) 등이 뒤를 이었다.

유지혜 기자 [e-mail]