[선종필의 상가투자 전략] 리스크 대비

공실·금리변동 등 감안해야

보통 상가투자의 리스크(위험)로 공실, 금리변동, 임대료 인하를 꼽는다. 자신이 분양받은 점포의 임차인을 구하지 못한다면 수익률 확보에 지장이 생길 수밖에 없고, 공실이 장기화될 경우 관리비만 부담하며 속병을 앓는 신세가 될 가능성이 크다. 소비심리 위축으로 임대료가 낮아지는 것 역시 투자자 입장에서는 리스크 요인 중 하나이다.

금리변동도 무시할 수 없는 리스크이다. 상가투자를 할 때는 대부분 대출을 활용하는 경향이 있는데, 이럴 경우 금리가 인상되면 수익률이 낮아지기 때문이다. 특히 금리인상분은 투자자에게 바로 반영되지만 그렇다고 해서 이런 변동분을 당장 임차인에게 전가할 수는 없는 노릇이다. 이 같은 사항들은 분명 상가투자 전 ‘예상되는 리스크’로 감안해야 할 부분들이다.

하지만, 상가투자 과정에서는 이들 외에도 ‘예상하기 힘든 리스크’도 적지 않음에 유의해야 한다.

과거 만났던 투자자 A씨는 신규 상가를 분양받았다가 한동안 마음고생을 한 경험이 있었다. A씨는 1년 반 뒤 준공될 것으로 계획된 신규상가를 분양받았지만, 시공사의 부도로 사업은 중도에 멈춰섰다. 수년 뒤 사업이 재개될 때까지 A씨가 받은 심적 고통은 이만저만이 아니었다. 실제 A씨는 당시의 후유증으로 상가투자는 거들떠보지도 않고 있다.

근린상가를 분양받았다가 준공 후 점포 앞을 가리는 조경시설 때문에 곤란을 겪은 투자자도 있었다. B씨가 분양받을 당시 점포 앞에는 조경수가 갓 심어진 상태라 모르고 지나갔는데, 준공 무렵 조경수가 무럭무럭 성장한 탓에 상가를 가리게 됐다. 이런 탓에 B씨의 점포는 노출에 큰 제약을 받아 영업에도 손해를 보게 됐다.

학교나 오피스타운 이전과 같은 개발사항은 언제든지 발생할 수 있다. 때때로 규모가 큰 대학교의 갑작스러운 타지역 이전은 상권에 치명적 영향을 미치기도 하는데, 상가 투자자가 이를 미리 예측하지 못했다면 그 피해를 고스란히 받을 가능성이 크다.

상가는 매월 월급과 같은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 상품임에 분명하다. 하지만, 투자자와 상담하다 보면 시공사가 내미는 청사진에만 현혹돼 리스크를 대수롭지 않게 여기는 경향이 많아 아쉬움을 항상 느낀다.

상가는 여러 가지 변수가 있기 때문에 투자시 반드시 신중한 자세를 견지하는 것이 좋다. 개발 예정사항을 꼼꼼히 체크한다거나 관련 도면을 면밀히 체크하며 예상되는 리스크를 미리 정리하는 작업이 반드시 필요하다. 여기에 보다 성공적인 상가투자를 희망한다면 일반적으로 생각하기 어려운 리스크까지도 파악하려는 자세를 가져야 한다. 그리고 이 과정에서 어려움을 느낀다면 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.

상가뉴스레이다 대표