[선종필의 상가투자 전략] 임대확약서 해석하기

투자자에 ‘임대 수익률 보장’ 등 내걸어
자금 이행 능력 검증… 문서화도 필요

상가 투자자들은 ‘임대가 금방 나갈까?’, ‘임대료는 원하는 수준으로 계약될까?’ 등의 불안한 심리가 있다.

이런 불안한 심리를 해소하기 위해 신규 공급 상가들의 공급조건 중에는 임대확약서에 수익률을 보장해준다는 내용이 있다. 이런 조건은 대개 ‘연 ○○% 임대수익률 보장’, ‘책임임대’, ‘2년치 임대료 선지급’ 등과 같은 내용으로 광고 지면을 장식한다. 상가투자를 염두에 두고 있는 예비 투자자라면 신규 공급 상가의 임대차에 대한 고민 해결과 함께 안정적 임대수익을 기대할 수 있어 이 같은 내용이 솔깃할 만하다.

하지만 이런 광고유형에 두 가지 문제가 있다.

첫째, 약속의 실현성 여부이다. 약속한 내용이 잘 지켜진다면야 다행이지만, 이행되지 않을 때 어떤 대응 조치를 할 수 있는지 살펴봐야 한다.

약속한 내용이 이행되지 않으면 대부분 소송으로 가는데, 사안에 따라 청약과 계약의 유인에 불과하다는 판례도 있고, 계약 내용에 충실해 계약을 해제하고 손해를 배상하라는 판결도 있다.

그러나 승소 판결은 사후약방문이 될 수도 있다. 승소한다고 하더라도 분양회사나 개발사의 실체가 없어진 경우나 상대방의 자금 영세성으로 현실적인 채권 확보가 어려울 수도 있기 때문이다. 따라서 임대확약서가 있는 계약을 체결하는 경우라면 임대확약 주체의 자금 이행 능력 검증이 중요하며, 문서화하는 것도 필요하다.

둘째, 실질임차료인가 하는 점이다. 공급업체가 제시한 수익이 임차인이 실제로 납부하는 임차료냐, 아니면 임차인의 영업 수준과 관계없이 납부한 분양대금에서 시행사나 공급업체로부터 선지급 또는 지급받는 임차료이냐에 따라 임차 수준의 지속성이 연계되기 때문이다.

후자의 경우라면 약속된 기간 제시된 임차료를 받기는 하지만 이후에는 실제 임차인이 같은 수준의 임차료를 납부할 수 없는 경우가 발생하기도 한다. 따라서 제시받은 임차료와 수익률이 해당 임차인이 직접 지불하는 것인지 확인해야 하며, 지속적으로 납부할 능력이 있는지도 판단해봐야 한다.

도심에 입지가 좋은 곳임에도 슬럼화된 매머드급 상업시설은 유의해야 한다. 상가 주인은 이런 곳을 활성화하려고 유명 업체가 아주 낮은 임차료로 입점을 결정한 것처럼 선전하지만 실제로는 그렇지 않은 곳이 많기 때문이다. 대부분 상권이 번화한 곳에 자리하고 입점 업체도 유명 업체이다 보니 간과하지만 약정기간 이후에는 원하는 수준으로 임차료가 형성되지 못하는 곳도 많아 투자자는 임대차확약에 따른 실질가치를 현명하게 판단해야 한다.

상가뉴스레이다 대표